■案例：

    2006年7月26日甲方王先生与乙方某开发商签订一份《商品房订购书》，约定订购开发商一楼盘12号楼302室，建筑面积103.25平方米,订购价65万元；双方约定，签署订购书时付首期定金10000元，2006年8月25日前付第二期房款10万元，2006年12月30日前付第三期房款10万元，楼房余款44万元申请银行按揭；甲方须于签订此订购书30天内即付清上述第二期房款后，由乙方安排签署房管局制定的《商品房买卖合同》及相关法律文件；甲方在未签署《商品房买卖合同》前，如不能按期缴付各期房款，即视为甲方自行终止《商品房订购书》。乙方有权不予退回甲方已缴付的定金，并有权将该商品房另行出售，无须通过甲方同意。

    《商品房订购书》签订后，王先生于签订订购书当日支付了首期定金10000元，2006年8月20日支付第二期房款10万元，2007年1月10日又支付了10万元。此后，王先生要求与开发商签订正式商品房买卖合同，但开发商认为王先生没有按期支付第三期购房款，故《商品房订购书》已经自动终止，并有权不予退回王先生已缴付的定金，故拒绝安排签订正式商品房买卖合同。而实际上，开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的真正原因是房屋价格上涨。王先生因多次交涉无果，遂于2010年8月向法院提起诉讼，请求法院判令开发商赔偿。■律师说法：

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，本案中的订房协议应当认定为商品房买卖合同，王先生起诉要求开发商赔偿是符合法律规定的。当然如果房屋已具备交付条件，王先生也可以选择要求交付，但应以补交剩余房款为前提。

    山东舜铭律师事务所律师、曲阜师范大学法学院讲师 张连民

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