本报记者 宋珊珊

    10月，青岛卖出7427套住宅，与去年同期的13517套相比，下跌45.05%。环比9月的7849套，也下降5.38%。楼市“金九银十”彻底泡汤。与此同时，青岛存量房数量不断攀升，开发商更加理智，纷纷调低开盘价格，以价换量，拉低房价均价。业内人士分析，楼市拐点已到，年底前房价还将有下调空间。

    10月卖出7427套房 “金九银十”泡汤

    “金九银十”是传统楼市旺季，在经历了半年多的楼市滞销后，开发商也对今年的9、10月寄予厚望。但是成交数据显示，楼市拐点已现，“金九银十”不再。 

    1日，青岛市国土资源和房屋管理局网上房地产公布数据，10月青岛共销售住宅75.01万平方米，7427套，同比下降48.06%和45.05%。与9月的7849套相比也环比下降5.38%。

    其中，10月份成交量最大的为即墨市，1350套，占比18.18%。成交主要集中在即墨、城阳、崂山，成交量最少的为市南区和高新区。 

    今年“金九银十”明显成色不足，9,、10月青岛共销售住宅15276套，较去年同期大幅下降，同比下降33.6%。去年9、10月青岛卖出住宅多达23020套。

    中国指数研究院青岛分院分析师王志霞称，成交下跌的主要原因是受房产调控政策的影响，预计四季度的成交仍不乐观。

    多数楼盘选择低开 房价下跌通道打开

    为应对楼市低迷，很多楼盘不约而同地采取低价开盘，调整销售策略，以价换量已经成为楼市共识。 

    9月份开盘的胶州湾北部大盘青岛风景，以3000多元/平方米开盘，比预定价格下调近7折，在楼市引起轰动。1600套房源，当天销售800套。率先掀起以价换量的楼市价格战。 

    进入10月，价格战继续蔓延，先是高新区楼盘龙湖以5000多元/平方米的起价入市，比周边房价低出近2000元。紧接着胶南大盘保利海上罗兰宣布6000多元/平方米开盘，更是将降价大潮引向西海岸海景房。 

    楼盘低开，也拉低了房价均价。根据中国指数研究院数据统计，9月青岛市住宅成交均价为8917元/平方米，环比微幅下降0.15%。10月份成交均价8918元/平方米，与9月份持平。 

    王志霞分析，主要是因为较多开发商采用低价开盘策略，拉低了均价。她预测，经过长时间的观望，越来越多的客户不急于出手，等待心理预期的价位，预计四季度价格会进入下行。

    存量住宅持续攀高 西海岸成“重灾区”

    9、10月份推盘数量集中，但是销售情况并不乐观，造成市场存量持续增加。 

    根据网上房地产数据，截止到10月31日，青岛住宅市场存量为99560套，环比增加10.92%。可售面积达到1039.35万平方米，环比增加10.43%。按照之前6个月(包含10月份)平均销售速度72.96万平方米/月计算，消化掉这些存量需要14.24个月。 

    其中，黄岛区10月存量房销售面积为172.27万平方米，较9月增加了24万平方米，占总量的16.57%。这已是黄岛区连续3个月存量住宅数量位居青岛首位。胶南市紧随其后，存量住宅量120.96万平方米，占比为11.64%。胶州市、城阳区，住宅存量都在100万平方米以上，占比11%。而市南区存量最少，仅为39.18万平方米，占比为3.77%。 

    王志霞分析，9、10月有不少楼盘准备开盘的爽约，预计四季度，开发商面临年关压力，仍会有不少楼盘推出，市场存量将进一步增加。

    土地市场受波及 住宅地仅卖一宗 

    房屋销售不佳，土地成交量也走了下坡路，根据青岛市国土资源和房屋管理局发布的招拍挂信息，10月份青岛共推出土地33宗，其中住宅用地推出9宗，商业办公用地1宗，工业用地23宗。10月份土地市场较去年同期、今年9月，都比较冷清。9月份推出106宗土地，去年同期推出108宗土地。 

    从成交情况看，10月份青岛共成交土地25宗，其中住宅用地仅成交1宗。商业办公用地1宗，工业用地23宗。住宅用地占比很小，工业用地成绝对主力。 

    土地市场作为楼市的一个重要晴雨表，可以看出开发商拿地意愿降低，对楼市的预期不乐观。 

    楼市分析人士张百忍认为，从当前楼市行情来看，开发商淘汰时代到来了。10月楼市进入拐点，房价下降，将有利于缓和高房价带来的各种矛盾。