□赵鲁梁

    山雨已来，风声很紧，这是当前房地产市场的真实写照。好多人已经开始到处打听消息，就是要问明白，房价降不降，何时该买房。

    其实，就济南而言，降价是完全可以的，但问题在于降多少。最近面市的项目大多在2009年上半年拿地，那时地价差不多处于最高点，有的项目合地价就在四千多一平方，加上建筑安装和税费及财务成本，再加上至少百分之十五的毛利润，怎么也得过七千了，这样的地方降价空间很小。一般来说能降价和敢降价的都是大片拿地，提前几年拿地的大开发商，一方面成本便宜，另一方面有很好的融资平台，降价之后不影响公司持续运转，这样的公司就完全可以开动价格战，下调一下，以便更好的周转资金，或者保证手里的现金流。

    市场永远不一样，各家公司的家底也不相同，门对门的两家公司，两个项目也会因为成本和操作风格的不同而采取完全不同的策略，所以永远不要期待房价一刀切的跌下来，然后像白菜萝卜一样买回家。

    对本地市场而言，不要期望所有项目同时降价，也不要期望一下子降很多，但凡企业，任何时候都不会做赔本买卖，就是做，也是相对短期，为将来赚更多利润。从某种意义上来说，这也许像2008年的悲情一探，大家觉得可能真的不行了，拐点真的来了，好多人挺不住了，其实后面的事实证明，在中国，无论机构大资金个人投资者，房地产投资仍旧是主流，因为没有其他的更好的渠道。

    坚定看好房价并从中得益的人，信心来自于人口红利，房子不简单是房子的问题，应该是特殊阶段特有的社会问题的表现之一，这个时间确实特殊，多少年来，机会也许就这么一次，等到三五十年之后，人口出生率下降，一个孩子可以继承五套房子，房子就成灾难，那时房地产特别是住宅开发就转变为以修缮为主的最普通的行业了。就中国的实际来看，现在乃至以后的三十年内还是中国房地产的好时间，GDP、城市化、人口红利、以居住为主的生活质量大改善、商业大爆发等等都在推动房子的需求，有需求就有大市场，这是规律。尽管现在政府为了稳定，为了打压通胀，对房地产进行了种种限制，但是这种政策和人为限制是有限的，特别是在房地产已经充分市场化的今天，限制是阶段性的，而压抑之后的反弹已经在2009年得到证实。此时的房价下探，只是因为需求受到抑制，若某一天政策放松，房价失控的危险也是致命的。所以，历次调控都是以遏制过快上涨和上涨为题，而非房价暴跌。