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- 2012年01月05日
作者:
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2012年的楼市,注定不会平静。基于限购和限贷政策的作用,房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是,房价跌幅并未达到购房者的心理预期,甚至还有部分二、三线城市逆势上涨,因此楼市调控的大方向不会改变。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?
猜想一:限购令会如何变化?
“限购令”会不会松动?又会持续到什么时候?相信很多人都极为关心这个话题。
建设部早已要求限购令到期延续,截止到2011年12月26日,在48个已执行“限购令”的城市中,包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策,其余的并没用及时表态而是观望等待。而表示要继续执行限购政策的城市,也没用明确延期后的到期时间,为“限购令”的变化埋下了伏笔。
限购政策的作用是显而易见的,它是一剂“猛药”,对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下,限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是,当楼市继续下行,影响到的行业增多时,“限购令”的前景有了一丝不确定性。
猜想二:
房价全面回落何时到来?
在2012年,房价回落已成共识,但问题是何时才能全面回落?不久前,上海星河湾宣布降价15%~20%,被专家解读为房价最后一个堡垒被调控政策攻破。作为标杆性楼盘,星河湾的降价具有典型意义。但不得不承认,到目前为止,市场上明确大幅降价的楼盘,仍然不多,而且参与者极少。尤其是二手房市场,愿意主动降价的业主更是少见。那么,房价何时才会全面松动呢?
应该说,在流动性收紧,融资渠道变窄的前提下,经过长达两年时间的观望之后,大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少,因此唯一能做的就是降价促销,以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动,这是因为其时“两会”已经结束,政策面趋于明朗,相信开发商不会错过这个时机。
猜想三:
八五折优惠房贷能否回来?
虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策,但主要针对对象为第二套以及以上住房,对于合理的刚性需求而言,并不属于打击范围。但在2011年上半年,连续6次上调存款准备金率,银行也犯了“贫血症”,而贷款申请人数变化不大,因此在僧多粥少的情况下,银行自然会提高利率水平了,以获取更多的收益,这更多是市场选择的结果。
首套房贷利率也要上浮1.1倍甚至更高,这对很多刚需购房者来说,增加了购房成本,房价微降带来的实惠也被冲淡了。那么,在2012年,首套房贷优惠利率还会回来吗?
2011年12月5日,央行调低存款准备金率0.5个百分点,这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率,释放流动性,这对首套房贷有利,至少银行有钱可贷。当然八五折优惠房贷会不会再现,这还得看流动性释放程度的大小。
猜想四:
市场交易状况会否改善?
对于一线城市来说,交易量会不会在2012年反弹?
国家统计局数据显示,前11个月,全国商品房累计销售面积8.9亿平方米,较去年同期增加9%。从表面上来看,2011年楼市与2010年基本持平,但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计,北京前11月新房成交7.54万套,比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据,截止到12月26日,上海商品住宅累计成交量为626万平方米,较2010年的840万平方米还有不小的距离。
猜想五:
土地价格还会回落吗?
房价与土地的关系,跟面包与面粉之间的关系相仿,因此相当于“面粉”的土地的价格走势,也颇受市场关注。
中国某房产研究院近日公布的数据表明,2011年1~11月,全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%,但主要受商办和工业用地增长带动,同时,土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11月,住宅用地量价水平持续低于去年同期,成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%,其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%,上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
当然,北京、上海等一线城市楼面价的下滑,与土地供应有一定关系,比如市中心的土地供应大幅减少,因此均价回落。但值得庆幸的是,土地价格总体上还是保持回落态势,这有利于房价的整体回落。 (理财周刊)
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