交几万元手续费就能改合同

“禁炒令”出台近三年,改合同卖房仍然盛行

2013年09月27日　来源：齐鲁晚报
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　　记者上网搜索,房子“包改合同”搜索出了14772条相关信息。　网络截图

　　“免高税,包改合同”,这是不少房产中介吸引购房者的一个噱头。而早在2010年,济南市建委就明确出台“禁炒令”,除了规定的8类情况外,不得随意改合同。禁令出台近三年,为何阻止不了乱改合同?
　　本报记者　喻雯　任磊磊　　　　
中介称改合同　三个月内办完
　　26日,记者以购房者身份联系一家中介公司,想买一套还没有下房产证的房子,总房款是90万。中介承诺:能改合同,三个月办完,可省下至少7万元的过户税费。
　　合同怎么改?中介工作人员说,目前这套房子已经网签,记者确定买房后,先与房主、中介签订合同,交纳总房款3%至5%的定金。改合同的手续费用是4.5万元,这是根据房子户型面积来定的。
　　“改合同的房子不能贷款,必须在规定时间把全款交给房主。”中介说,举个例子,原房主首付40万,贷款50万买房,买方要先交50万给房主,房主先把银行贷款还清。只有银行出具结清证明,才能撤网签。
　　“网签撤了后,开发商就等于重新把房子卖了一遍。”中介说,一般来说,开发商正常卖房后,会统一做担保帮助购房者办理贷款,但是像这种撤了网签再卖的情况,开发商不愿再走这种程序,这样一来就无法贷款。一般来说,买方要在交了首付款后的40天内把剩下的余款都交给房主。整个改合同的时间大约在3个月。网签改名后,未来办证时,各种程序都顺理成章,房产证的名字也就是买方的了。
　　随后,中介给记者算了一笔账,如果不改合同,正常办理过户手续,买方需要交纳的税费主要有营业税(总房款的5.6%)、个人所得税(总房款的1%)、契税(总房款的1.5%),税费总计为7.29万(90万×8.1%)。综合算下来,改合同的成本要比正常交税便宜2.79万元。
　　26日,记者咨询了多家中介机构,发现不少中介机构均打出“买房包改合同”的宣传信息。有的中介把改合同的钱含在卖房款中,而有的中介机构则单独收取“改合同”款项。费用根据房子的位置、户型等多个因素而定,从4万元到7万元不等。

开发商撤销网签　改合同不能贷款
　　开发商是如何撤销网签,改合同的?
　　对此,省城一家大型房企有关工作人员透露,根据济南有关规定,除了规定的8类情况外,网签合同是不能随便撤销的。一般来说,开发商同意改合同后,会“努力”向8种情况靠拢,达到可以更改的条件。原房主与开发商一起到建设部门,就可撤销网签。
　　改合同房子为何不能贷款?市民孙女士称,根据中介所说的流程,开发商撤销网签后再与新的买方签订网签,这样就等于重新把房子卖了一遍,正常买卖,为何不能贷款?
　　该负责人表示,开发商如果撤了网签,就相当于退房了。退房后,要把购房者的首付退还,也要把银行放的贷款退还。这样就解除了担保抵押关系。
　　开发商撤销合同再签,相应的程序要重新走一遍,严重影响了资金回笼。为了实现资金套现,开发商不愿意走贷款手续。
　　开发商为何愿意配合做网签撤销?省城一房产业内人士透露,改合同的费用定价一般是由开发商来定的,有关部门没有定价标准。“有的市民买了房子后,一两年时间房价涨了很多,开发商在改合同的定价上也相对会高。”
改合同要五六万　中介从中拿费用
　　记者了解到,为了遏制投机性炒房,早在2010年12月,济南市建设部门就发出了严格的“禁炒令”,明确规定:网签合同应严格执行购房实名制,除了规定的8类情况外,商品房在买受人取得《房屋所有权证》之前,不得擅自将购买的商品房再行转让。
　　“禁炒令”至今已有近三年时间,为何还会有这么多的“改合同”房源。对此,省城一大型房企有关负责人透露,这种“包改合同”的房源一般为没有入住过的新房,与新房房源相比交房时间更短或者已经交房,价格上也相对便宜一点。
　　该负责人透露,从目前的情况来看,改合同的费用在4.5万至7万元不等。在这个过程中,中介是可以拿到有关费用的。
　　该负责人表示,改合同其实是一件很麻烦的事,在一定程度上会影响新房销售,一般不允许业主私自改合同。