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李先生购买了某小区一套住房,入住不久房屋即出现暖气不热、水管漏水、电路不通等问题,三番五次找到小区物业要求维修,但物业公司未能及时联系开发商进行维修,致使业主无法正常使用该房,造成重大损失。一直拖延到保修期已过,也未能修好。
律师分析:北京隆安(济南)律师事务所白金印律师分析,李先生购买房屋时,与开发商签订了《商品房买卖合同》,其中明确约定了房屋的保修期限与房屋出现质量问题时开发商的维修义务。另外,开发商在销售楼盘时,与物业公司签订了《前期物业服务合同》,该合同虽然是开发商与物业公司签订的,但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,该合同对业主具有约束力。《前期物业服务合同》中明确约定了物业公司有向开发商传达业主的报修信息、督促开发商尽快维修房屋的义务,物业公司未能及时联系开发商进行维修,即是对业主不履行该义务的表现。
记者提醒:当业主购买的房屋出现问题时,要及时联系物业公司向开发商反映情况,要求尽快修缮,防止超出保修期后维权困难。并同时注意收集、保留好房屋损坏部位、各种报修申请表、回执等证据,以备日后维权时用于举证。
当业主发现物业公司未能及时向开发商报修时,也可直接联系开发商,要求其给予维修。此时要注意《商品房买卖合同》中有关保修期限的约定,业主一定要在该期限内向开发商主张自己的权利。
在物业公司未能履行自己的义务时,业主可以向其主张自己的权利,要求其赔偿因不履行义务给自己造成的损失,但此时业主往住举证困难,损失无法挽回。因此,在保修期内,业主更重要的方法是直接要求开发商给予维修,履行其应尽的义务。
如果物业公司或开发商拒绝履行合同义务,业主也可以采取诉讼的方式,最大限度地保护自己的合法权益。
(帮办记者 杜壮)
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