商品房在交房过程中主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准,但是,有的开发商为了赶工期,往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付,使购房者的权益不能得到有效保障。
通常,房地产开发企业交付预售住宅商品房,应当符合下列条件:
一、法定条件:法定的条件主要包括房屋应具备质量、规划、消防验收合格手续及《工程竣工验收备案表》。
《建筑法》第六十一条第二款:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据该条规定,竣工验收、规划、公安消防、环保等手续是房屋使用前必备的法定手续。根据《消防法》规定,建筑工程竣工时,经消防验收合格,方可投人使用。建筑工程竣工时,建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请,设有建筑自动消防设施的建筑工程,还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告,并组织消防验收。消防验收不合格的,施工单位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。
根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此,提供“两书”也是开发商交房的必备条件。
根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表；(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；(五)施工单位签署的工程质量保修书；(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在《工程竣工验收备案表》上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份,一份由建设单位保存,一份留备案机关存档。
二、约定条件:约定的条件是指合同中关于房屋的其他特别约定,如小区的景观、绿化、会所等公共配套设施,车位、阳台等房屋的附属设施。对于具体的交房条件,购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定,同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。
◆温馨提示:
当前,大多数商品房在交房时是毛坯房,住户需要自己进行房屋装修,在装修过程中,地面、墙面、给水管线、暖气管线、供电管线等有可能受到不同程度的破坏,所以,建议在装修完成之后,由业主和物业公司重新对装修后的房屋进行共同验收,如对给水、暖气进行打压实验；对有防水要求的房间进行24小时蓄水试验,且最浅处水位不低于10mm；对电气部分进行漏电检测,确保使用功能和安全。
本报通讯员 李双双
本报记者 阚乐乐
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