专刊记者 冉全金
依山傍水,是烟台的招牌。山区和海岸资源的开发,让烟台多了不少高档楼盘。这些项目,面向的是有足够购买力的人群,或者外地投资者。这些地产项目的推出,让烟台楼市的层次水涨船高,但也带来一个疑问:烟台的楼市是否开始向高端人群过度?
有媒体认为,2014年将是旅游地产爆发式增长的一年。对烟台这个旅游城市来说,旅游地产是否会代替刚需人群成为带动楼市发展的领头羊?
刘先生是某房地产策划代理公司经理。以他在烟台地产界打拼多年的经验来看,2014年烟台房地产市场的主要购买力量还应该来自于刚需购买人群。
城市上升期
外来人口增加
刘经理认为,对于要买房的刚需购房者来说,机会大于风险。从区域城市的发展来看,烟台是一个典型的处于上升态势的城市。
“高新区和开发区的发展,会带来大量年轻人口。他们会给城市注入新鲜血液,城市的发展也会吸引他们留下来。”在他看来,城市要发展,首先要形成足够的人口规模。而这些新烟台人,则是带动烟台周边楼市发展的新生力量。
据了解,烟台楼市中100平方米以下户型的购买者中,来自六区之外的县市购房者占了很大比重,仅次于来自楼盘所在城区的购房者。莱山区某面向刚需为主的楼盘,除莱山本区的购房者外,来自莱州和蓬莱的购房者就占据了很大比重。
而另一方面,烟台本地人的购买力储备也没有完全释放出来。除了年轻人一次置业,大量首改和二改的需求也随着城市的发展而被激活。烟台芝罘区内有不少上世纪遗留下来的老城区,这些城区的住户将是刚需房市场的有力支撑。 “今年可能加快的城镇化进程,也许会将城乡结合部地带的购房欲望充分调动起来。”刘经理说。
政策层面宽松
楼市风险不大
对于刚需市场的购房者来说,房价短期内的剧烈变动,对他们的影响并不大。在刘经理看来,刚需购房者们更关注的,是另外两方面。
长期来看,他们更关注整个楼市的价格水平变化。烟台城市发展比较平稳,经济发展并未对房地产产生过度依赖。“长期来看,烟台的房地产将是稳定平缓上升,这就给购房者吃了一颗定心丸。”刘经理说。
而在短期来看,他们更关注的是政策和经济层面带来的房贷政策变化。这将直接影响经济条件并不十分宽裕的购房者的意向。必须承认的是,近期银行房贷紧缩的环境,对购房者积极性存在一定的打击。“一方面,银行口紧缩能维持多久尚无定论；另一方面,能够提供最优贷款方案的楼盘,对购房者的吸引力将是决定性的。房子该买还是要买,贷款方案上,他们会自己做出取舍。”刘经理说。
做好先期功课
沉着面对楼市
结合自己多年的从业经验,刘经理给打算在2014年购房的置业客户提了一些建议。“就烟台的楼市来看,基本面虽然向好,但对每个购房者来说,还是有一些事项要注意的。”
首先,在考虑购房的时候一定要沉着,慎重作出选择。吹高和唱衰楼市的言论一直存在,经久不衰。不少购房者就是因为受到这些言论影响,耽误了自己买房进程。“任他东南西北风,我自岿然不动。”刘经理说,“一百个人有一百个想法,可能都不适合你,只有明确了自己的想法,才能理性购房。”
第二点,要清楚自己的需求,找出最重要的几个因素进行权衡比较。“房子的几大因素,无非是价格、地段、交通、户型面积、物业等等,选出自己觉得最重要的因素进行考量。”刘经理说。
第三点,一定要多比较,货比三家。在售楼处,对置业顾问的介绍也不要偏听偏信,应该到项目地进行实地考察,多了解和咨询。烟台的城市发展很快,但毕竟是一个长期的过程。开发商对周边的承诺,在短时间内可能无法达到。
第四点,要看开发商的实力,能不能具备建造一个小区的能力,可以从多个方面进行了解,综合评估。
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