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物业纠纷咋避免,听听律师说法
本期律师圆桌谈,律师们现场解析业主和物业纠纷那些事
2014年05月23日 来源:
齐鲁晚报
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服务无有效监督 易致纠纷多发
张大尉认为,物业未按照合同约定履行义务,业主大可通过法律手段来要求物业公司承担违约责任,不应该也不提倡拖欠物业费。“这里面最根本的问题就是物业服务没达到标准,业主们可以通过成立业委会,作为一个民主的决策机构,由业委会来监督物业的服务质量。”
张大尉说,小区业委会有权利更换物业,业委会对物业形成有效监督,对其未按合同履行义务的行为可进行取证,避免部分证据无法固定的尴尬。但烟台的不少小区,业委会成立程序不健全,有的小区甚至没有业委会,无法形成有效监督。张大尉说,以拖欠物业费的方式来抗议,只能让后继物业服务都无法进行,长此以往会形成恶性循环,建议业主们通过合法的途径来维护自己的权益。
因物业费纠纷 给业主停水是违法的
在物业和业主纠纷中,为了能够收齐物业费,有的物业常会用给业主停水、停电、停气、停暖,或者将水电气暖费捆绑物业费,让业主被动停水、停电、停气、停暖的方式来威胁业主交纳物业费。“物业的这些行为都是违法的!”林宇南说,但也有一种情况是排除在外的,就是一旦物业合同里面对这种情况作了约定,比如让业主必须按期交纳物业费,不然不给办理交纳水电等费用的手续,那这种情况下物业因业主不交物业费而给予停水停电,就是合法的,等于是建立在双方自愿情况下的。
但这个条款对业主来讲是不利的,因此在签订物业管理合同时,业主要注意看合同里有没有这类条款及特别条款。
弄清权利义务 可以少惹纠纷
徐永强表示,在他代理过的物业和业主纠纷的案件中,物业纠纷的产生大致可以分为几个方面。一是收费标准的问题;二是物业收费方式的问题;三是物业对维修基金的收取时间问题;四是物业管理服务内容的纠纷;五是物业对配套设施说变就变引发的纠纷。
徐永强说,目前业主对物业的认识滞后,物业公司管理服务不到位,理念未普及。打个比方,物业公司是业主聘请的“管家”,双方要理清楚自己的位置,即业主不要把物业公司当“仆人”用,物业公司也不能以“主人”自居,这样就会减少很多无谓的纠纷。
业主财产受损 不能一味怪物业
高娟说,住宅物业中,前期物业一般都是由开发商来签订的,成立业委会之后物业一般是由业委会聘请的。不管是哪种物业,其物业费的定价和物业本身的服务星级、服务内容相符,且不超过政府指导价格,一般来说就是合理的。
另外,有的物业纠纷中,还有的是因为业主在小区内的财产受到侵害而引发。高娟认为,出现类似情况时,要看业主和物业之间有没有签订特殊服务合同,如财产的保管等,在双方合同约定的范围之内的,那物业要承担责任。若在范围之外,则要看造成业主损失的责任是否在物业,若是物业造成,那物业也要承担相应的责任。但高娟也提出,物业不能保障业主财产的绝对安全,若出现被偷盗等情况,主要责任还是在嫌疑人,而不是物业。
本报记者 苑菲菲
本稿件所含文字、图片和音视频资料,版权均属
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