▲位于市南区的“地王”小区。
本报记者 杨广帅 摄
◤左图是300平米大户型拆分成三套,右图拆成四套。
位于青岛市南区香港中路板块的一宗土地,在2010年3月被北京一家地产公司以楼面地价19500元/平方米、总价15.6亿元拍得,拿地溢价率高达225%,成为当年青岛“地王”,并成为至今为止青岛最高“单价地王”纪录保持者。
可受到之后2011年青岛市区房屋限购、限贷政策、楼市“滑坡”大势等影响,“地王”虽建起高端欧式住宅,但在拿地4年多时间里,未敢轻易开盘,直至2014年5月23日,该项目才开始陆续推向市场。在2014年楼市量价齐跌的态势下,起价每平方米40000多元的“地王”项目销售明显遇冷,即便在青岛解除限购、放宽金融政策后,该项目大户型高端住宅仍难以消化。
今年3月,开发商调整策略,将部分大户型房屋拆分成小户型房屋销售,例如将3号楼东户300多平方米的大户型拆分为四套68.58平方米至81.35平方米不等的小户型房屋销售,均价每平方米16000元至20000元不等,购房者200万元以内便可买到。
据统计,由于价格“超值”,如今被拆分出的九十多套小户型房已基本被认购完。同时,其余大户型房屋价格也有所回落,均价保持在每平方米28000元至35000元不等,但销量依旧不多。
“拿地的单价是每平方米19500元,加上房屋建设成本、五年的未销管理成本等,该项目住宅的总成本大约2.5万元左右,现在小户型房屋售价低于或临近地价,这对开发商来说基本是亏本销售,对购房者来说则比较划算。”青岛著名楼市学者张百忍说,该项目的亏本销售与开发商此前拿地价过高、房屋户型定位失策有直接关系,“虽然2010年仍处于楼市销售旺期,但是该项目周边类似地段的拿地价格基本在每平方米9000元以下,当初该地的预估拿地价约在万元线左右,但没想到会接近两万元。在房屋户型定位上,开发商在限购等政策出台下,仍以洋房、小高层大户型住宅为主,不失为一种错误的判断。”
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