东城摩尔两栋住宅楼已完工,目前在做地面铺平和绿化,12月要完工交付。
近些年,各大城市楼盘烂尾的新闻屡见不鲜,对烂尾楼的处理方式考验着各地政府。5日,记者了解到,济南东城摩尔、舜耕名筑两大知名烂尾楼都被政府接手后重生,今年年底前将完工交付。
文/片 本报记者 喻雯
实习生 张钰钗
烂尾四年,东城摩尔下月完工交付
5日下午2点,记者来到济南东城摩尔小区,几名施工人员正在铺设小区路面,绿化带周边也有园林部门的工作人员在忙活。小区两栋住宅楼已经封顶,一栋楼是16层,一栋楼是12层,共有189户。此外,楼体的外立面也都装饰好,配套的公建设施、地下车库等也都完工。“还有十多天就供暖了,得抓紧进度,天冷后户外作业不好干了。”一名施工人员说,小区只剩下收尾工作,如果不下雨,路面和绿化带在十天内就能完工。
开发商卷款逃跑,项目复工资金何来?又是哪个部门在建设?“济南市处置刘城(小区原开发商)特大合同诈骗案”领导小组(以下简称领导小组)办公室工作人员告诉记者,为了解决烂尾楼的问题,济南市政府召集建委、规划、国土、旧投等多个部门成立了专案小组,各个部门共同解决。根据工作安排,济南旧城开发投资集团有限公司负责烂尾楼的资金筹措、手续完善、监管等工作。在2011年停工的东城摩尔项目去年7月17日正式复工。“旧投解决资金问题,具体施工方还是项目原来的施工单位。”该人士说,按照进度要求,12月要完工交付。目前来看,供暖的管道都已铺好,水、电等也在推进中。
该人士说,工程全部完工后要交给建设部门综合验收。验收通过后,领导小组将安排下一步的入住问题。
与东城摩尔为同一个开发商的舜耕名筑也被查封,在后续的调查中又发现该楼盘存在严重的“一房多卖”现象。记者在舜耕名筑施工现场看到,四栋楼主体已经完工,工作人员正在给楼体外立面刷涂料。“小区共有96户,我们在现场施工一个多月了,根据要求,今年年底前也得完工交房。”一名施工人员说。记者与领导小组确认,政府也是烂尾楼的接手方,旧投负责资金筹措、手续完善等。
预售保证金对开发商约束有限
除了东城摩尔、舜耕名筑两大典型外,细数济南房地产市场的住宅楼项目,由于开发商的资金链断裂、开发公司股权之争、骗取银行贷款、挪用贷款资金等问题导致的烂尾楼还有四五处。这些项目的共同点是:预售期房,建设过程中开发商跑路。没看到建成的房子,购房者就把几十万甚至更多的首付款交上,面对这种预售的商品房,有关部门有没有相应的保证金,来保障工程的继续以及购房者的权益呢?
记者了解到,为了加强对商品房预售款的监管,早在2011年4月,济南市建委调整了商品房预售款监管的办理流程。房地产开发企业向监管银行存入保证金或签订相关监管协议,市场监管部门才能发放商品房预售许可证。
开发商提前交的保证金是何作用?对于开发商卷款有没有约束力?对此,济南市建委有关负责人说,这是预售保证金,开发商预售房屋时,工程多数刚出正负零(楼的一层地面),或是完工一两层,根据各项目进展不同,开发商要先交纳每平米280元到980元不等的预售保证金,工程进展越快,交的钱越少,一般来看,多数新建商品房项目,开发商在申请预售证前,房子在正负零前后,交的保证金为980元每平米。
“这些钱存在专有账户,银行有相应的监管协议,专款专用,一旦开发商资金链出现断裂,这些钱用于工程的后续建设,并不是用于购房者退还房款的。”该负责人说,随着工程的进展,这些保证金也会逐步退还开发商,当房子全部完工并且通过了综合验收,这些保证金将全部退还开发商。
在开发商预售前,预售保证金是对其拿到预售许可证唯一的约束。对此,省城不少业内人士认为,约束力有限,政府的监管有待提高。
职能部门“无力”是城市“伤疤”频现重要原因
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,烂尾楼之所以会大量出现,主要是政府监管不力和开发商监管不当造成的。经济环境、政策出现波动,可能使开发商资金链断裂导致烂尾。此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象,烂尾楼在监管、经营等层面,均有着许多共性,最终形成了一道道城市“伤疤”。
从烂尾楼的解决来看,齐鲁律师事务所资深律师陈瑞福说,主要是司法途径和政府的干预。如果出现烂尾楼事件,相关部门可以进行行政性的干预,可以通过税费优惠政策、限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除、托管续建、引入新开发商、融资盘活等方式更好地解决烂尾楼事件。
“烂尾楼若要救活,还有很大难度。”李铁岗说,其他企业不愿介入,购房者又要求退房,除非烂尾楼所处地段好,地价的上涨会带动房价上涨。面对山东各地已经出现的烂尾楼盘,李铁岗教授建议,在解决烂尾楼问题方面,政府相关部门需要站出来,积极应对。根据每座烂尾楼的具体情况,政府可遵循市场规律进行不同的引导。比如,对于私企所有的烂尾楼,政府可采取优惠政策,鼓励房产商在限定时间内作出处理；对于国有资产的烂尾楼,政府可帮助有关投资公司率先行动,争取在短期内完善工程；对于不符合规划的烂尾楼,该补偿的补偿,该拆迁的拆迁。
事实证明,整治烂尾楼,政府的角色不可或缺。从济南的三联彩石山庄到威海乳山银滩再到潍坊汇景名城,这三处烂尾楼之所以能得到重生,都是在政府的有效介入下完成的。从另一层面来讲,烂尾楼之所以能拖延多年甚至十多年,政府相关职能部门的“无力”也是重要原因之一。
本稿件所含文字、图片和音视频资料，版权均属齐鲁晚报所有，任何媒体、网站或个人未经授权不得转载，违者将依法追究责任。
【PDF版】
