办不下证 收不到钱 退不了房
业主孟先生的购房协议。 徐良 摄
商铺租金迟迟不给
物业没有管理资质
2010年,孟先生与德州银龙房地产开发有限公司签订购房协议,在爱家国际城购买了一处48平方米的商铺。当时按照商议,由物业公司统一对外招租,统一向商户收取租金。为了招商,爱家国际城第一年免租,第二年起向商户收取租金,也就是说,自2015年1月起开始收取租金。随着商户的入驻,商场开始正常运营,孟先生等业主却迟迟没有收到租金。
“每月每平方米12元,算下来一年有7000多元钱。”孟先生说,像他一样没收到租金的有上百户业主。对此,业主们多次去找物业公司,但均在物业公司和开发商之间推诿,没有具体答复。
商场正常运营,物业为什么不给业主租金呢?孟先生怀疑,物业公司是钻了业主和开发商有矛盾的空子。原来,孟先生签完购房协议不久,开发商的工作人员就通知他,说商铺的面积有变,要扩增至60多平方米。
“增加了近20平方米面积,算下来,面积误差将近一半。”这让孟先生有些接受不了。按照当时的售价,一平方米的价格在7000多元,如果面积增加了,孟先生还要再支付10多万元。此外,孟先生说商铺的具体面积均是开发商告知,并没有经过房管部门的评估。
买房5年来,业主至今没有拿到房产证。2015年12月,德州银龙房地产开发有限公司贴出告示,说已经启动办理房产证程序,但商品房销售备案必须有物业公司提供资质证明,德州大地物业管理有限公司缺少资质证明无法提供,为了不影响办证进度,他们将物业管理方更换为德州银城物业管理有限公司。记者从德州市房管局查询,并没有查到该物业公司的注册信息。
“我们的物业管理资质仍在办理中。”德州大地物业管理有限公司负责人曹济生称,该公司目前没有物业管理资质,业主若想要得租金,必须先补齐多出来的购房费用,并办理购房网签合同。
想拿租金先交钱
想退房得先卖出去
目前业主与开发商之间仅有购房协议,并没有网签购房合同,房子仍属于银龙房产公司的财产。退房遭到开发商拒绝,网签需要缴纳十几万元的购房费,业主被置于进退两难的境地。
对此,记者拨通开发商银龙房地产公司负责人敖军的电话。“确实我们有过错,因为爱家国际城是大商场而非门头房,起初我们将商场分成400多户出售,因销售不理想,后来到房管局申请变更预售证,又将商场分成1100多户出售,重新划分后各个商铺面积发生了变化,变小的我们予以退款,商铺变大的业主需要再交钱。”敖军说,如果业主申请退房,可写一个退房申请,等开发商将退回的商铺卖掉以后再给业主退款,“目前我们手中没有足够的现金流,所以无法立即为退房业主退款”。
面积误差比3% 如无约定可退房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中,对房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,做出了相关约定。合同中有约定的,如标注“最终按实际面积结算”,或直接标注面积误差比等内容的话,按照约定处理。没有约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
此外,文件中规定,如果买受人同意继续履行合同,且房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
“面积误差太大了。”众成仁和律师高博说,业主和开发商虽然没有正式合同,但签署协议时,业主的目的只是想买48平方米的商铺,但现在的面积多了二十多平方米,误差太大了,这个非常不合理。此外,开发商说把商铺卖掉后再退钱的行为,该律师也认为不合理。
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