10月8日起,商业性个人住房贷款利率新规正式施行,民众普遍关注的房贷利率正式“换锚”为贷款市场报价利率(LPR)。换锚后,房贷实际利率是降低还是上调了?对购房者的月供影响几何?
房贷利率如何“换锚”
不再锚定基准利率
正式挂钩LPR
8月25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。根据公告,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。2015年10月24日以来,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。
简单一句话,改革后,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
加点是多少?每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
举个例子,央行9月20日发布的5年期以上LPR为4.85%,假如银行确定的加点为55个基点,那么你的商业贷款利率就是5.4%。此后如果LPR有变化,那么贷款利率也会有变化,但55个加点固定不变。
实际利率有啥变化
房贷实际利率
仅高出一点点
按照央行的要求,各地要“因城施策”确定加点下限,银行要合理确定每笔贷款的具体加点数值。而从目前来看,房贷实际利率变化不大。
中原地产首席分析师张大伟表示,目前看,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。包括之前唯一低于基准利率的上海,10月8日执行的利率与9月相比也基本平稳。
上海易居房地产研究院8日发布《中国LPR房贷利率报告》指出,2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率平均为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升幅度为2bp,即0.02个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从当前各地部分银行的LPR基点来看,调整以后绝大多数城市都较以前略高出了0.01到0.02个百分点,其含义是房贷利率本身没有下跌的可能,这和当前房地产市场依然执行“房住不炒”的政策动向有关,多数银行还是会执行相对谨慎的做法,房贷利率将以稳为主。
对月供影响几何
二套房的月供额
比过去增加15元
易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算,这14个城市包括:4个一线城市,北京、上海、广州和深圳；7个二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市,无锡、珠海、佛山。
报告以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算发现,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。
月供额比过去增加了6元,形象来说,就是购房者每月要少吃一个鸡蛋灌饼了,影响不大。
严跃进表示,类似月供额的变动非常小,基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。
此前,央行也曾表示,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
据中新社
存量购房者利息支出不受影响
“综合了央行、人民银行省级分行和商业银行的因素之后,我们银行首套房贷款利率不低于5年期LPR加75BP,二套房贷款利率不低于5年期LPR加100BP。”10月8日上午,一家驻济国有银行的个贷经理向记者介绍,最新一期5年期以上LPR为4.85%,因此首套房的最低执行利率为5.6%,二套房最低利率为5.85%。根据房贷申请人的实际情况,还可以有一定的加点,比如个人征信情况比较差的,就难免要承担更高一点的房贷利率。对于以投资为主要目的的申请人来说,也很可能有额外的加点,以此来抑制炒房行为。
国庆假期之前,济南地区首套房贷款主流利率是比基准利率4.9%上浮10%-15%,也就是5.39%-5.635%。目前首套房的最低执行利率5.6%相当于比基准利率上浮14%,与此前上浮程度相差不多,但最低值的底线有所调升。记者采访多家驻济银行发现,国有银行的执行标准基本一致,而有的城商行还没有发布加点政策,目前仍是参照“基准上浮”来执行房贷,但工作人员预估会稳定过渡,不会有太大的变化。
按照要求,10月8日前已经发放和已经签订合同但没有发放的贷款仍按原合同约定的贷款利率执行,因此对于存量购房者来说,与改革前相比,家庭的利息支出不会受到影响。对于10月8日以后的新购房者,房贷利率将执行新的政策,央行明确新购房者房贷利息支出也基本不受影响。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 张頔
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