尽管8月决策层一再发出调控从紧的声音，部分城市暂停三套房贷，土地清查、预售监管等从紧消息也接连发出，但目前的楼市销售似乎未见影响。

    根据国家统计局的最新统计数据显示，今年1-8月份，山东省商品房销售面积达4429.04万平方米，商品房销售额达1639.7亿元。由此算来，8月份山东商品房平均售价为每平方米3884元，相比7月份的3338元，每平方米涨价546元，涨幅约为16%。

    数据显示，我省济南、青岛、烟台、济宁四城市房屋销售价格尤其是新建住宅价格和二手住宅价格，同比涨幅均有所缩小。其中，济南房屋销售价格同比涨5.8%，环比涨0.3%，涨幅也均有所缩小。

    于是，市场上又开始产生一些熟悉的问题：楼市调控是不是已经见底？楼市是不是已经开始回暖了？房价是不是要开始“报复性上涨”……记者认为，只有搞清楚成交量回升的原因及所揭示的意义，才能对市场走势作出准确的判断，进而制定正确的决策。

    “以价换量”促楼市增长

    新房市场是价格市场，就济南楼市而言，新房的供应规模远无法满足市场需求，产品价格的高低在很大程度上决定了项目可以实现的销售速度。从7-8月份的销售情况来看，新房成交量的回升主要源于低价项目的拉动，如恒大绿洲、恒大名都、绿地新里卢浮公馆等热销项目都采取了低价入市的策略，通常奉行“快速滚动开发，不囤地赚溢价”的开发商都会已“以价换量”，实现快速现金流转，市场交易情况也表明购房者对其青睐程度要远远强于“温吞慢性、坐地起价”的开发企业。

    而同期在售的其他有历史价格压力的，高价楼盘的销售依然惨淡。这种冷热不均的状态表明，新房市场的降价预期强烈且在不断强化，只有采取积极的销售策略，才能使产品实现顺利销售。展望后市，随着开发商资金压力的普遍增大，低价销售正成为一种风潮。

    二手房市场是价值市场，就济南楼市而言，由于新房价格居高不下以及新政调控带来的购买力的缩水，越来越多的购房需求转入二手房市场释放，从而使该市场的波动更能够反映楼市的变化和走向。出于“金九银十”的消费习惯，刚性需求和改善需求在经历了4个月的观望期后逐步释放出来，二手房的成交量开始接近调控前的水平。在这种情况下，二手房价格的降幅也开始收窄，近期中央政府不断释放进一步调控的信号，对二手房市场也产生了一定影响。

    数据全线反弹“回暖”言之尚早

    业内人士分析认为，成交量小幅反弹的同时，价格继续持平，这还不足以说明楼市出现了转折性的变化。即便市场再次进入量价齐涨的状态，房地产的调控力度也存在进一步加大的可能，因此现在断言市场“回暖”还为时尚早。

    “成交量上涨不一定表示市场开始回暖。”业内人士张大伟表示，虽然从数据上看，8月份的成交量数据相比之前不管是二手房还是商品房都有明显上调，但因为8月初中央多次重申宏观调控将持续，楼市总的趋势依然是调整。

    根据相关部门对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，但与预定目标还有一定的差距，这使得未来政策进一步调整的预期依旧存在。

    “金九银十”是济南楼市传统的供应及销售旺季。但记者了解到，据济南透明售房网的数据，9月1日至7日，济南新房的成交量仅为230多套，平均每天的成交量30多套。环比七、八两月周平均销量330多套有近三成的降幅。

    市场出现“价涨量跌”，开发商也在推出各种优惠促销信息，轻言市场回暖还需时间考验。

    (楼市记者郭强)