10月19日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。这是在9月29日“国五条”提出限购之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。

    根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。

    “严厉版”：深圳成交量急跌六成退房潮涌现

    被称为最严厉版的限购令，在深圳楼市的确起到了立竿见影的效果。

    9月30日晚，深圳市突然出台新的楼市调控政策，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。

    在深圳，由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始大规模涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

    深圳细则出台一周后的楼市成交数据更直观的体现出政策效果。从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。

    而在南京，据记者了解，由于出台的限购令虽然严厉，却并未明确开始实施的确切日期，因此在颁布后的一周内出现了购房者赶末班车，火速签约过户的现象。据中国指数研究院数据显示，在10月11日-17日一周内，南京商品住宅成交面积增长了

    73.1%。

    “温柔版”：上海豪宅热销均价大涨

    而在上海等出台“温柔版”限购令的城市，却没有出现类似的调控效果。某楼盘负责人向记者表示，限购令颁布以来，有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的，由于限购只能再买一套房了，因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。

    长假过后，与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，星河湾、仁恒怡庭等一批豪宅的热销给市场带来的信心不容忽视。

    更何况，在上海相关政府部门解读“沪十二条”时明确表示，对于改善型需求“卖一套房再买一套房”的，政府给予支持，不在限购范围内。“这样的限购政策，也无阻于改善型需求的释放。”宋会雍表示。

    业内声音：“限购”之后增加供应成关键

    “明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中质疑道，这种做法会误伤了大量居民改善性需求。

    一方面，如果限购仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，最终会爆发并导致房价报复性上涨；另一方面，如果长期执行限购政策，成交量长期低迷，开发商回笼资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。

    “即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。而造成这一现状的原因又相当复杂，比如说，产业资金正在经历金融化，传统制造业不景气使大批资金急需找出路；境外游资又开始大量涌入中国市场，其中不少进入了房地产领域。

    在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，开始倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。因此造成新政出台后上海豪宅却逆势而行的状况。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了

    洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。

    (文章摘自《上海证券报》，有删节)