产品创新是未来别墅开发的重点

    如今，国家对别墅的宏观调控趋势是无法逆转的，政策对别墅市场的影响将日渐显现，而且城市容积率将逐步提高，在这种政策的导向下，别墅产品中独栋和双拼、叠拼等的界限将日渐模糊，别墅的产品类型会更加多元化。未来的别墅可能就不能再称之为别墅了，而应该是“低密度住宅”，即相对于城市住宅的密度要低，但是相对于真正的独立住宅密度要高。如何在高容积率下做出别墅的感觉来，这将是未来别墅设计师和开发商需要着重考虑的问题，所以将来的别墅会更加注重产品品质的营造。

    产品创新将成为将来别墅市场的重要发展趋势。但是创新要基于市场、服务于客户的居住需求，要在客户多样化的需求中找到最佳的平衡点。在产品的打造上，就要更加注重优化产品的细节。另外，既然是创新，就要摒弃自我，突破自我，这将成为未来别墅开发商需要着力的重点。

    混合型别墅社区将成为主流

    随着别墅用地的禁止批复，以

    及“90平米70%”的政策限制，全国低密度住宅产品类型呈现出多样性发展趋势。土地利用政策和企业市场利润导向的博弈催生了混合型别墅区的逐渐兴起。如今在别墅市场，混合型社区已呈现独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、别苑、花园洋房、公寓等众多类型的产品共存的局面，有人预测，混合型别墅社区将成为今后郊区住宅产品的主流。

    混合型别墅社区具备别墅区的低密度的环境与舒适度，以及拥有大型社区的成熟配套设施，成为优势互补的创新性居住发展模式。

    在济南房地产市场，也不乏混合型别墅社区的实践者，譬如早期的世通地产的新生活家园由别墅区“悉尼花乡”和小高层住宅“莱茵小镇”组成，以及如今的中海地产的中海紫御东郡、火炬地产的火炬东第，大都将在城市郊区。后期随着城市的扩容，时间推移，这些城郊别墅或者类别墅都将会成为城区别墅或者央企别墅。

    如今，中齐未来城、中齐他山、鲁能领秀城(漫山香墅)、鲁商常春藤(御龙湾)、中海奥龙官邸、海尔绿城全运村等项目都已得到市场认可，成为市场翘楚。

    跳出房地产市场做顶级消费品

    既然国家有别墅土地的禁控，别墅产品具备了特有的稀缺性，那么真正的别墅应该成为跳出房地产市场的顶级消费品。它体现在园林景观、设备设施、生活形态层面以及其他各种别墅消费行为方面。从以往的别墅使用情况来看，卖的好不一定住的好，明明是顶级产品，却在使用后降级。因此，我们应该从规划设计阶段就遏止业主们的乱建冲动，避免出现别墅甚至不如城里的公寓这种状况出现。别墅类的物业品牌创建、维护管理方面的课题很大，特别是高密度别墅的维护。我们应该从产品规划设计、项目营销推广、物业管理服务的各个环节全面确保别墅的顶级属性，使别墅成为未来最稀缺的投资品。

    未来，产品的艺术品化将是别墅产品一个很重要的发展方向，因为艺术品是作为珍藏之用，它卖给愿意收藏的人价格是有弹性的，所以如果房地产产品能够做成和艺术品一样，那就算成功了。而且随着中国经济的发展，文化整合是一个大趋势，市场是多元化的，消费者也是多样化的。而别墅产品是服务于高端客户，所以我们要了解市场和这些高端客户的个性需求，然后做出满足各种各样客户需求的产品，这才是未来房地产行业一个根本的准则。

    (楼市记者 郭强)