借名买房引发的争议

    经典案例评析

    2008年烟台市房价猛涨，已经在烟台市芝罘区贷款购买了一套住房的年轻夫妇李某与周某决定购买第二套住房，进行炒房，借机生财。但由于双方名下已有一套住房，碍于银行对贷款购买第二套房有很多限制，便以尚没有住房的女方母亲吴某的名义在烟台某房产商处购得了一套房子，并在房地产证上以吴某的名义登记。2010年李某与周某闹离婚，要分割财产。这时岳母吴某出来主张房子是她的，并以房地产证书为证。李某则拿出购房时银行及开发商出具的付款凭证，主张该房子实际上是属于自己的。诉讼期间，吴某以当时市场价格将房子出售给了第三人刘某，并办理了房产变更登记手续。对本案而言，存在两个问题:一、李某能否主张吴某与刘某之间的房屋买卖行为无效，追回房产;二、李某该如何维权。

    律师说法

    山东平和律师事务所 马洪亮:

    这是一桩因借名买房而引发的纷争。根据《物权法》106条规定，善意取得制度适合于动产和不动产。“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记.不需要登记的已经交付给受让人”。不动产所有权的取得以登记为生效要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定)的吴某。对于刘某来说，如果他对李某借名买房一事并不知情，出于善意而信赖不动产登记簿和房屋所有权证书的登记，以合理价格购买，还办理了登记手续，刘某已成为了该房产的合法权利人，其合法权益应该得到保护。本案中，虽然吴某只是名义上的权利人，不具备对该房屋处分权利，但善意第三人刘某已购买房屋，并取得所有权，实际购房人李某无权追回房产。李某为了维护自己的利益可以选择行使以下权利:一、吴某从受让人刘某处取得的价金构成不当得利，李某与可依不当得利的规定向吴某主张返还所受的房款;二、吴某因无权处分事实购房人的财产，构成侵害李某的财产所有权的行为，可依侵权行为的规定向吴某请求侵权损害赔偿。

    眼下，房产商各种各样的促销活动层出不穷，如凭教师证可以享受打折等进行促销。不少购买者为了获取优惠，不惜借用他人名义购房，殊不知这种做法隐存着巨大的法律风险，可能会给自己带来潜在的经济利益损失。