案例回顾

    2009年11月20日，家住烟台开发区的王先生向开发区某房地产开发商购买了一套商品房，双方签订了《商品房预(销)售合同》。合同约定，房屋的交付时间为2010年5月1日，如未按期交付，每逾一日，开发商按总房款的万分之一向购房者承担违约责任，合同继续履行。2010年11月11日，王先生以逾期交房为由向开发商申请退房，并要求开发商按同地段房屋租金为标准承担违约责任，开发商却只同意按合同约定支付违约金，双方遂产生纠纷。

    本案涉及的焦点问题为：一、逾期交房的违约金该如何计算；二、在合同明确约定逾期交付违约责任的情况下，如果开发商出现逾期交房的情况，王先生能否单方解除《商品房预(销)售合同》，要求退房。

    律师说法

    山东平和律师事务所 马洪亮律师

    对于本案而言，由于双方明确约定了违约责任，违约金应按约定的总房款的日万分之一确定。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。”对于本案而言，双方在合同中明确约定，如果开发商逾期交付房屋，开发商只承担违约责任。基于本条约定的约束，王先生是无权单方解除合同的。假如合同中没有逾期交付房屋，王先生能否解除协议或合同是否继续履行的约定，王先生可以依据上述法律规定，单方解除合同。但是在解除合同前，王先生先要进行催告(催告的方式包括通过向开发商邮寄快递等方式通知开发商限期交房)，宽限期为三个月，如果宽限期满后，开发商仍未交付房屋，王先生可以直接通知开发商解除合同。