房子的银行按揭没有还清，房产证也还没有办理出来，这样的房子如果价格很合适，能不能买？第一次买房的张先生面对这样的诱惑而犹豫不决。买这样的房子究竟有多大的风险？又该如何有效地避免风险呢？

    买房遇上炒房客

    张先生是第一次买房。最近，他在中介公司的带领下看中了某小区的一套价格很合适的二手房。业主廖先生表示，这套房子还有将近一半的按揭贷款还没有还清。廖先生非常坦白地告诉记者，这套房子是他刚刚从前一个业主那里买来的，现在的贷款也是原业主没有还清的，现在房产证还是在原业主的名下。“现在如果张先生能够把首付给到我这边的话，我就很快能够帮原业主把房贷还清，房产证很快也就能拿到手了。”

    没有房产证也就没有办法办理过户，张先生表示购买这样的房子他非常不放心。“中介告诉我，其实这样的交易并不麻烦，他们以前也给很多客户办理过这样的业务。”张先生告诉记者，中介公司支的招就是张先生先帮原业主还清剩余贷款，原业主随后去拿房产证，最后张先生再办理贷款并过户。

    张先生很困惑，担心原业主还清剩余贷款的环节可能会出问题。

    交易前应先确认产权

    一名中介机构的负责人则提醒张先生，购房者在正式交易前必须要跟中介和业主确认产权。首先是购买房产的权属是否明晰，还有就是这套房屋在银行的贷款能否提前还清，而这一点经常为购房者所忽视。

    “购房者还应该了解还款人是不是该房屋的唯一产权人。”该中介人员解释，如果房屋产权是夫妻或多个人共有的话，那么在买卖过程中签署合同、办理过户的时候是需要所有产权人同意并参与的。

    在签订合同时，除了要对房屋交易流程进行常规约束外，还要对提前还贷这块有个单独的补充协议条款，规定后期出现问题时，三方应尽的责任和要履行的义务以及赔偿。尽量在协议中保证各方的权益，防患于未然。

    律师提醒

    签约后进行预告登记

    就此交易，记者咨询了一些房地产方面的律师。据了解，如果用买家的首付款帮卖家还清银行贷款，最大的风险是，卖家有可能把首付款挪作他用，或者出现单方面违约“一房多卖”的问题。

    律师表示，如果要购买这类既没有还清贷款，又没有办理两证的合同房，在签订房屋买卖合同时应该前往登记机构进行预告登记。

    据了解，我国《物权法》中第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

    律师提醒购房者，买卖双方签订协议后，买方如果担心交易不能实现，可以到房地产登记部门进行预告登记，在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。这样，在该登记有效期(一般是3个月)内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记。

    记者提醒

    张先生在付款给业主的时候，为了维护自己的合法权益，保证自己资金的安全，需要特别注意几点。首先应该是买卖双方一起去银行，买方直接把钱打到卖方的还贷账户上，然后还款凭证须由付款方保管。另外，购房者应该要求业主打借条，同时中介提供担保，具体内容约定为：卖方借到买方多少钱，用于还清房贷尾款，并且该借款抵作买方的购房首付，该过程由中介提供担保，承担连带责任。 (据《南方都市报》)