在这个史上最严厉的楼市调控季节里，如果有人告诉你，有种房产不限购，不受调控限制，你会不会动心？是的，这就是商业地产。

    宏观调控，限购、限贷、限外，令不少购买住房的人心有余而力不足。而与住宅项目的严厉调控相对的是，临沂商业项目迅速扩张，走进了名副其实的“春天里”。以市中心万阅城项目为例，进入三月份，该楼盘推出的行政公寓受到众多客户追捧。本期，我们将着重向大家介绍商业地产中安全系数最高的一个类别：投资型公寓。

    政策 商业地产凸显投资价值

    在新政调控日益严格，影响日益显效的情况下，商业地产逐渐升温。值得关注的是，每每启动房产调控，似乎都成为投资型公寓强势爆发的好时机。无论是去年的4月和10月，还是今年的春天，投资型公寓供应量都出现了量增之势，而这也正好是相关部门出台房地产调控之际。

    应该说，目前商业地产处于政策调控的真空地带是火热原因之一。“新国八条”的出台，多数二线城市限购政策出台，意味着严厉的第三轮调控来袭，住宅市场的政策风险远高于市场风险，对投资者来说有太多的门槛限制。

    商业地产项目有三大类：商铺、写字楼、投资型公寓(如行政公寓、酒店式公寓等)。除自身业态特征外，这三类商业地产对购买人群的资金要求、经营能力和投资回报率等均不同。其中商铺对投资者的要求最好，而投资型公寓则最安全。

    应该说，对于普通的手头有些资金想保值增值，但是又没有太多的投资经验的人来说，投资型公寓是个不错的选择。当大量的住宅地产资金流向商业地产时，具有明显投资价值的投资型公寓逐渐浮出水面。目前临沂公寓市场发展还在起步阶段，但从统计的数据来看，显得很活跃。而国家新政对住宅地产限制较多，对商业地产则没有限制，未来商业地产的发展空间潜力巨大。

    市场 商业地产发展潜力巨大

    纵观国内城市发展史，城市中心的发展，带来的不仅是名气，更是财富投资的热潮。中心的崛起，推动的是经济的发展，是城市建设的高潮，更是商业地产的火爆。其中区位成了影响投资者心理投资预期的最大砝码，良好的区位带来的是人潮，是需求，是广阔的市场。

    根据一般的发展模式，紧俏的投资型公寓一般位于城市中心商务区。因为中心商务区集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。以临沂人民广场商圈为代表，商业氛围最为活跃，由此带来的大量商务流、信息流以及消费人群，让周边投资型物业逐渐火爆。租金、价格的上涨就是佐证。这也逐渐催生投资型公寓成为商务区域市场的生力军。

    成熟商业配套是投资升值最大优势，而这在成熟商业地段体现得尤为明显。最后，还有一点需要注意，物业管理服务是投资型公寓必不可少的。投资型公寓的物业管理一般都会提供专业、全面的服务，让投资者真正享受并感受到投资型公寓的物超所值。

    优势 投资型公寓成抵御通胀首选

    在当前通胀压力之下，越来越多的人意识到：在刚需旺盛的中国市场，房地产除了用来改善居住，还具有强烈的避险保值功能。而这其中，商业地产以其稳定的投资回报率远超过其他商品，备受欢迎。而商业地产中的投资型公寓，更是成为抵御通胀的首选。

    投资型公寓相比较其他类型，总价不高，投资门槛更低。尤其在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，投资型公寓比其他物业类型值得投资。其原因主要在于：

    1)、出租率有保证。这类公寓大多聘请专业的物业管理公司进行管理，有广泛租客源；同时公寓的出租时间更灵活，面对的客户群要更广。

    2)、租金要比普通住宅高，回报率高。公寓的品质、配套、服务更高，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿花更高的租金来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。相比较住宅，投资型公寓回报率至少在一倍以上。

    3)、发展更具持续性。投资型公寓会比普通住宅更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。

    同时，也有必要提醒投资者注意商业地产的风险：一是买房者尤其是投资者要注意投资型公寓使用年限较短，商业土地使用年限为40年，在买二手商业地产时尤其要注意。二是因属于商业地产，生活成本要比普通居民住宅高。三是商业地产的二手交易税费较高。

    攻略 公寓投资要看准

    目前，市场上的公寓产品可细分为行政公寓、酒店式公寓等类型，由于公寓产品有特殊的消费群体，而此类消费群体素质和要求都比较高，因此投资者需要注意以下问题：

    1、投资公寓产品一定要选择合适的地段。如写字楼区、高校区和商业区附近，租房的需求都会比较旺盛，是理想的投资地段。

    2、发展商和物业管理公司的品牌很值得关注。对于像公寓这样的产品，物业管理的素质对能否保值有重要影响，不同的服务将会决定不同的租金，环境、治安、管理，对租金也有很大影响。

    3、物业周边配套要齐全，尤其市中心、中央商务区等，可以确保有更多出租客群。

    4、针对不同的目标租客，要有不同的配套服务。如面向白领租客，投资者选择的物业就必须要有会所、健身、网络设施方面的要求;如果是面向商务租客，投资者所选物业，其商务配套、服务就更重要。

    5、要注意根据自己的资金量确定合适的总楼价，有的物业回报率虽高，但超出自己的承受能力，这就不太合适了。

    (专刊记者 田慧)