□编者语：4月17日，“史上最严厉”的房地产调控“国十条”出台已届一年，市场博弈仍在花样翻新。一年间，继“国十条”之后，“国五条”、“国八条”也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。三轮重磅调控之后，楼市成交量已被撼动，房价走势却没有“应声下跌”，是进入了“量跌价滞”的楼市拐点期，还是市场博弈的拉锯战？本期创富《调控满岁，楼市向左？向右？》采访了济南、青岛两地的开发商与二手房中介，体味他们“坐过山车”般经历这调控一年的心路历程；采访了海南三亚这一外来投资者最为集中的炒房热地，旁观投资客在调控政策之下的纠结与观望。

    本报记者 张璐

    “低价还是平价？有没有更恰当的字眼？”20日上午，林峰在售楼大厅的办公室里，和同事字斟句酌地商量着推广宣传用语，办公桌上，一堆新印好的项目宣传材料摞成了小山。面对不断加码的楼市调控政策，济南这家开发企业的营销经理一年来就没感到过轻松，4月底要进行一次大型促销推广，林峰没有一点底气。2011年4月，以限购为典型特征的新一轮调控已经满岁，楼市向下开步走也露出了迹象。

    2010年4月到2011年4月，从新国十条到新国八条，从二套房首付、利率提高，到行政命令的限购，宏观政策层面对楼市调控的力度不断加码。亲历其中整个过程，林峰的心态经历大起大落的转折，“就像坐了过山车”。

    史上最严调控已满周岁

    2010年4月17日，有“史上最严厉调控政策”称谓的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)正式下发，其核心内容为确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之外，通知将个人购置多套房的限制提到了重要位置。而这也是当下正在全国各地楼市普遍开展的限购的最早规定，在此之后的数月内，北京、广州等城市开始实行限购。

    政策的变化在业界坊间产生了重

    大影响，济南最大楼市调查公司世联怡高在2010年4月的月报中描述，新政出台后，“济南市场出现来电来访量下降，成交量降低，市场观望氛围逐渐形成”。当月市场调查数据也显示，济南楼市成交环比、同比出现大幅下滑。

    在林峰的回忆里，2010年4月是他们比较紧张的一个月份，按照此前的计划，林峰所在项目7月开始认筹，市场风声鹤唳，这让他们对项目的预期充满了悲观。

    “低价入市，快速回笼资金”，林峰称，在2010年4月新政落地后，他们的项目进行了销售策略调整。

    半年调控政策被消化

    这种市场悲观更多的作用只体现在认识当中，时间进入2010年10月后，政策的效果已经被消化吸收，反映在成交方面，济南楼市重拾供需两旺。世联怡高10月的月报中描述，开发商“银十”集中推盘，面对史上最严厉调控，济南市场并未受到直接冲击。而楼市调查公司实地一手成交数据显示，2010年10月，济南住宅成交套数同比上升63.5%，成交面积同比上升83%，环比分别上升23.6%、26.9%。“政策威力并没有显现”，世联怡高总经理朱江如此下结论。

    这期间，林峰的项目两次入市，2010年10月7日，记者亲历的一次项目认筹现

    场，600余套房源一个上午成交了90%以上，火暴的认筹现场让林峰喜出望外。

    在此基础之上，林峰的开发公司迅速调整了销售计划，2011年上半年实现项目清盘，新项目同期启动。经历了这样一波起伏，林峰私下里称对政策调控已经充分免疫，“越调越涨已经成为规律”。虽然按照公司制定的销售策略，到2011年上半年，林峰有近1000套住宅需要售出，这几乎是2010年林峰销售任务的两倍，但基于对市场形势的看好，林峰认为，完成任务没有困难。

    限购致“拐点”将现？

    “希望越大失望越大。”这句谶语暗合了林峰的心路历程。2011年1月26日，农历春节前一周，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(新国八条)，并明确强调了“限购”政策。

    没有最严，只有更严，新国八条出台，世联怡高总经理朱江评价。而作为楼市销售一线负责人，林峰敏感地认识到，这次的调控远比以往更严，限购的行政命令，将在市场上引起强烈连锁反应，“销售任务的完成有可能泡汤”。

    2011年的春节是林峰最难熬的一个春节，新国八条更加严厉的调控措施在短短几天内接连出台，而此后重庆、上海的房产税试点也逐渐明晰。虽然调控政策加码的传言一直流行，林峰坦言，“没想到来得

    这么快，没想到在春节前落地”。

    以限购为代表的楼市调控在春节之后迅速发酵，2月21日，山东下发地方楼市调控政策，其中济南、青岛两地明确限购。这种行政命令对市场的冲击很快得到体现，根据济南建委公布的数据，3月济南商品住宅网签面积同比下滑26.51%，环比下滑81.17%，楼市成交从来没有这么惨淡过，山东中原地产的投资顾问总监薄夫利称。而这绝不是结束，住房城乡建设部政策研究室主任陈淮17日在济南的一场高端论坛上明确表示，以限购为代表的调控没有明确的停止时间表，今后相当长的一段时间内，调控还将继续加码，未来几年内，利率上浮的幅度将在80%—100%。而国家统计局公布的数据显示，3月份，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。有专家则预测，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。 

    政策导致的市场变化，直接对林峰形成压力。在接连几天的采访中，林峰始终愁眉不展，4月底要进行一次大型推广促销，活动的结果将决定林峰今年销售任务的走势，“低价还是平价”，这种选择不仅只是一句广告用语，也体现出林峰当前煎熬的心态特征，后市如何，林峰心里实在没底。