本报记者 张璐
从15万到18万,再到20万,济南市区内一新建小区的地下车位,3年内暴涨30%。即使这样,业主栾峰骨子里认为,车位不过是房子的附属,不在居住这个主要使用功能之列,花十几万买个车位实在不划算。“买得起马,配不起鞍”,栾峰连续用这话自嘲了大半年。作为一个典型样本,栾峰的状况带有普遍特征,面对车位的快速持续上涨,买了车买不买车位?不买车位如何停车?这样的问题将持续纠结在很多市民心里。
车位卖出房子钱
受政策调控,特别是严厉限购以来,包括济南在内的全国楼市成交出现普遍下滑,可车位价格却始终保持在坚挺状态。济南新建小区普通地下停车位大都在15万到20万之间,更有甚者,济南市一新建地下车库最高开出60万的天价,“使用面积80平米,可以当房子住”。
即便按照一个车位16平米,售价15万计算,一个车位每平米售价接近一万元,已高于市区周边在售商品房价格。
栾峰的小区是市区内一个新建小区,4栋楼三百七八十户。小区地上仅有十几个临时停车位,为小区居民配置的车位主要在地下。栾峰了解到的信息是,地下车位按1:0.8配置,总量在280个左右。栾峰算了这样一笔账,2009年在他买房时,这个小区的房价在9000元/平米左右,到现在这个小区房子在每平米1.1万元左右,房价上涨不超过20%,然而15万的车位现在卖20万,上涨幅度已达30%,“而且还不打折,不办贷款”。车位价格上涨的速度,显然已经超过了房价上涨速度。
栾峰回忆,2009年买房的时候,销售人员就称车位价格不久就要上调。“首先是因为太贵,其次认为销售人员在忽悠”,车位没有在栾峰的计划之内。
后来的情况果然如销售人员最初的说法,栾峰说,去年的时候车位已经上调到18万,而今年更是上了20万。不过栾峰还了解到,他们小区的车位到现在还有一半以上没有卖掉,“有价无市”,栾峰的“酸葡萄”心理让自己多少平衡
一些。
车位爆炒堪比炒房
车位涨价在济南市是普遍现象,花园路上2003年前后建成的小区,当年一个车位售价在8万元左右,而前不久,小区论坛上有业主挂出车位出售的帖子,售价已经涨到18万元。
据济南一开发企业负责人称,几年前济南实施的土地规划中,就明确了小区配建停车位的数量,但比例都偏低,“50%算高的”,而且由于商品房小区大都有两三年以上的建设周期,因此近两年交付使用的小区实际上是2007年前后投建的,而同时,最近几年,私家车大量驶进家庭,“供给不足,需求大幅增加”,车位价格持续大幅上涨,这位负责人认为是供需矛盾突出的集中表现。
一方面是车位价格高,一方面是车位配置少。停车难成了不少新建小区业主的烦恼。住在济南东部一小区的业主们,已经习惯把车停在北门外的马路边,但随之而来的问题是,路边停车违反了交通法规,业主纷纷接到了交警的罚单,因停车问题业主还与物业发生过冲突,甚至惊动了110。在这个小区的业主论坛上,有业主称一月之中有人最高被贴十七八次罚单,“工资直接给交警了!”
但在采访中,记者了解到,除了建成时间较早的居民小区,一些新建小区地下车位销售速度普遍缓慢。栾峰所在小区,车位对外销售接近3年,住宅销售已经接近尾声,但车位销售不超过一半。而在市区另一新建成小区,业主们称,车位“问的多买的少”。包括栾
峰在内,所有业主不买车位的最大原因是,“车位太贵”,“十分需要,但是买不起”。
济南房管部门的官方网站上曾披露过这样一组数据,2009年全年,济南车库可销售套数为8654套,已销售1078套,已经销售套数仅占可销售套数12%,这个数据显示近9成车库建成后滞销(车位没有官方统计数据)。业内人士称,“数据不很准确,但能反映出一定问题,车库(位)销售难是个不争事实”。
但在一些建成较早入住率较高的小区,车位被爆炒受关注程度堪比炒房。花园路上一小区的车位配比为1:0.6,在这个小区业主论坛上,车位出租出售信息一度成为论坛热帖,业主孙女士称,“论坛里也有房子转让的帖子,但数量很少”,而“炒车位比炒房子都热闹”,孙女士说,“出租求租车位的信息成了论坛里最热闹的话题”。
车位过少是矛盾缘由
一位出租车位的业主接受记者电话采访时称,他出租车位的帖子发布后,车位当晚就租了出去,“小区车位的确不够,需要租的人太多”,出租人在电话里说。这个出租人搬进小区时间较早,地下车位建好对外出售时住户不很多,有不少人当时一下子买了两三个车位,“原本是想自用,现在看到车位这么紧张,索性出租”。每月租金也从以前的300元,涨到现在的500元甚至600元。
关于车位的矛盾显然不仅仅如此,一些车位配比过低的小区,车位只卖不租。围绕着车位发生的只售不租、停车收费过高等等纠纷层出不穷,相关报道屡见报端。“已经成为一个社会问题”,济南一位第三方物业公司负责人称,“归根结底还是车位配建太少”。这位负责人认为,这不仅造成了车位成为稀缺物品,“开发企业有恃无恐,可以强令规定只售不租,可以高价出售”,另一方面也给不少炒车位的人提供了牟利空间,“为汽车服务的配套公共设施成为商品,这的确不合理”。
但一个建成小区的负责人却称,他们小区地下容积率在0.8左
右,地下车位位于楼与楼之间的空地,浮土承重很大,车位的公摊在1:1左右,也就是说一个16平米的车位连公摊计算在内应在32平米左右,而一平米地下车位的建造成本在2500元左右,平均下来一个车位的总成本应在8—10万元。“如果要出租,这笔投资要很长时间才能收回成本,对任何一个投资机构而言,这样是不划算的”,“所以我们当然愿意卖不愿意租”。
物业法规破题还在探索
无论是《物权法》还是《山东省物业管理条例》,条文中关于车位租、卖以及收费都有明确表述,只租不售显然违规。但《山东省物业管理条例》起草人之一,山东省建设厅一位负责人曾对记者称,停车难车位难卖这对矛盾是全国性难题,一方面车位资源相对稀缺,而另一方面停车需求不断增加,产生纠纷在所难免,而现行法规解决的仅是以前存在的一些问题,但不可能解决所有问题,包括《山东省物业管理条例》,出台也还是一个尝试性探索。
在2009年之后的济南一些土地供应公告中,建设用地车位配比逐渐提高是一个较为明显趋势,一些居住用地的招拍挂信息,停车率要求达到80%是最低限,还有部分停车率要求达100%。“(停车率要求)地块性质原因,不过总体上最近是明显提高”,济南国土部门一位负责人称。而济南市规划部门有关工作人员也称,停车率逐渐提高是因为社会需求在提高。
80%甚至100%的车位能彻底解决问题吗?对于这个问题,不少受访的济南市民认为,增加供给能够缓解供需不足,而且“车位多了价格自然也能降下来,车位多了,车位炒作的空间自然被压缩”。但市民同时也认为,轿车进入家庭不断提速,有两辆以上汽车的家庭不断增加,对车位的需求自然还在增加,“80%甚至100%将来肯定不够”。而这也意味着,有限的土地与不断增加的停车需求,将依然是个待解课题,面对持续上涨的车位,买还是不买也要继续纠结在很多业主心里。