维修基金不算物业成本

    普通住宅房屋物业服务成本包括：物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用，物业管理公共区域清洁卫生费用、绿化养护费用，物业管理公共区域秩序维护、安全防范费等。

    物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    收费标准4级划分

    普通住宅的房屋物业服务费、停车物业服务费、车库租赁费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

    普通住宅房屋物业服务费实行分等级定价。一等标准：多层基准价0.60元，高层、小高层基准价：1.00元；二等标准：多层基准价0.50元，高层、小高层基准价：0.80元；三等标准：多层基准价0.40元，高层、小高层基准价0.65元；四等标准：多层基准价0.30元，高层、小高层基准价0.50元。允许在基准价上下20%的范围内浮动。

    此外，电梯运行费用需单独收取，高层、小高层按照每平方米基准价0.30元，每层每平方米递增或递减0.01元，一楼不使用电梯的按照基准价30%收取。

    收费项目要“明码标价”

    物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。

    需由业主或物业使用人分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

    物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

    最多一次性收半年物业费

    物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取，自房屋交付业主或者物业使用人之日起原则上按月收取，经与业主约定可以预收，预收期限不得超过半年。前期物业服务合同约定收费方式的，从其约定。

    业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知的业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

    物业交付后，闲置半年及以上的物业按80%交纳物业服务费，并在物业服务合同中约定。

    具体怎么收费，业主说了算

    普通住宅房屋物业服务费具体收费标准，未成立业主委员会的，由建设单位与招聘的前期物业服务企业在基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在基准价和浮动幅度内，根据选择的服务等级、质量、成本等因素协商确定。

    协商不成的，业主委员会可重新选聘物业服务企业，也可自行管理物业。

    装修完毕15日内退保证金

    业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金，在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

    进行室内装修产生的建筑垃圾，由业主或者物业使用人按有关规定自行处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。

    业主或物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

    小区公共场地停车需交费

    占用物业管理区域内业主共有道路或其他场地停放汽车的，应交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。

    物业管理区域共用车库内的车位使用人应当交纳停车物业服务费，不得收取停车费，停车物业服务费标准每车位每月不高于30元。

    物业服务企业对车辆实行出入证(卡)管理的，应当为业主免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办证(卡)的，可以按照每证(卡)20元标准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等。

    记者 邵琳 王逸群 整理