文/片 本报记者 孔红星

    12日，家住市中区的刘先生向本报记者反映，他在东方花园小区买了一套带车库的房子，其中车库已建好，房子还没有交付。但车库面积缩水了三分之一，刘先生担心房屋也会因公摊面积过大而出现缩水情况，刘先生称自己感觉受骗了。

    业主>> 住房实际使用面积“缩水”

    在东方花园小区买房子的刘先生告诉记者，他在买房时得知车库的建筑面积为27.24平方米，可实际查看后发现车库很小，根本没有那么大。“我实际测量了一下，发现南北长为5.72米，东西宽3.3米，也就是实际面积仅有18.876平方米，显然缩水很严重。”刘先生气愤地说。

    同在刘先生所住小区的李先生告诉记者，他的新房是在2009年4月第一批回迁上房的，和开发商签订的购房协议中明确注明了房屋的实际面积。在李先生提供的协议上，记者注意到房屋的建筑面积为93.86平方米，但并未标注包含哪些内容。“这个建筑面积都包括什么内容，比如是不是包括公摊的楼梯间等，协议上根本没有写清楚。“我现在后悔当初草率和开发商签订了协议。”李先生说，他找了建筑工地负责测绘的朋友帮他测量，实际测量室内面积竟然只有80平方米。“不论公摊面积是大还是小，但协议上并没有说清楚公摊的内容，这是大家所不理解的。”李先生说。

    市中区市民曹家强购买了一套面积90余平方米的商品房，当他付款后装修时才发现室内实际使用面积只有70平方米左右。他告诉记者，他所购买的商品房公摊面积分摊到三楼以上的住户，每层楼的楼梯过道面积较大，电梯间、楼梯间、外半墙、屋顶楼道的公用面积全都分摊到三楼以上住户。“我们这里绝大多数业主都找过开发商，但开发商一直没有给我们满意的答复。”曹家强说，该楼盘的开发商要求业主交完所有款项才给钥匙、办理房产证，购房业主无奈只好交钱。

    房管局>> 不得隐瞒公摊面积牟利

    枣庄市房管局房屋测绘部门工作人员介绍，商品房计入共有建筑面积的包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室以及其他在功能上为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。但是，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

    “按照程序，测绘单位将计算出来的分摊面积数据，送市房管局测绘站、物管科、市场科进行审核，审核过程较为严密，一般不会出现漏洞。若开发商恶意改动公摊面积，在进行产权登记时，具体经办人员会及时发现。”该工作人员介绍，枣庄市楼房公摊面积的计算均是由有资质的房产测绘单位进行测绘，且必须将建筑面积、公摊面积等相关数据如实标注在房屋产权证上，不得通过隐瞒公摊面积来牟取利益。如果购房者在入住或拿到房屋产权证后怀疑公摊面积有问题，可向开发商提出质疑。如得不到满意的答复，可以到市房管局测绘管理办公室咨询或投诉。

    律师>> 不该收的收了属于欺诈行为

    “当时商品房销售办法出台时，明确了建筑面积测量方法，但对于公摊面积的分摊率没有具体限定。”山东法杨律师事务所律师巩学武介绍，有部分开发商出于利益考虑，公摊面积的分摊率有些偏大。公摊面积计算的方式一般是多级分摊，即幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。住宅楼、商住楼、多功能综合楼等共有建筑面积各有一套分摊方法。  巩学武说，影响公摊面积的因素较多，比如房屋的面积大小、公共设施的豪华程度、建筑规模的大小，甚至同一楼盘，一单元两户和一单元三户的公摊都会不一样。而普通住宅的一般公摊面积比例分三种，多层楼盘为8%-15%，小高层为10%-20%，高层的楼盘为15%-30%。从户型上看，大户型的公摊较小，而小户型公摊较大。从楼房类别上说，板楼的公摊较小，公寓式楼盘公摊较大。

    开发商在办理商品房预售许可证时，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测算报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。开发商在销(预)售商品房时，需要在销(预)售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

    开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款，属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。