小区公共收益支配谁说了算

住建局:可由业主大会决定专刊记者闫丽君

2011年11月16日　作者:
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　　“小区公共区域出租,收取的租金该怎么办?”近日,如何支配有市民致电本报,对自住小区内公共区域对外出租而产生的收益如何支配提出了质疑。为此,记者就该话题采访了烟台市相关的部门负责人,得到的回答是,小区内公共区域和设备应归全体业主所有,公共收益也应由业主大会决定其用途。
　　小区公摊面积屡被出租
　　继本报推出地产栏目《记者帮问》之后,几乎每天都能接到市民的咨询电话,电话中有市民反映小区公共区域的租赁收益该如何分配。对此,记者做了一些走访,发现其实,很长时间以来,这个话题一直是居民争论的焦点。
　　“我们小区有个小广场,本来是居民打牌下棋聊天喝茶的地方,但总有小摊贩占据此地卖东西,”家住莱山某高档小区的市民林先生向记者诉苦,“赶他们走吧,物业收了人家的摊位费,不赶走吧,业主的公共区域怎么就‘被出租’了,而收取的费用我们还见不到?”
　　随后,记者走访多家小区发现,尽管天气渐冷,但仍有部分小区的公共区域挪为他用,而有的小区对这部分的开发利用还比较充分。
　　对此,业主马小姐说:“既然是我们自己的,我们就有权利支配我们的收入,而不应该直接由物业公司开支。”而市民王先生则认为,小区内公共区域的经营收入如果分摊到户,数量太少没有必要,要是能够冲抵物业费就好了。而有的业主则主张,小区公共区域经营所得应该直接分红。
营业额填补物业运营缺口
　　就这个问题,记者采访了烟台市莱山区某小区物业公司的相关负责人,一位王姓经理告诉记者,目前各家小区是否有公共收益,收益有多少,各家小区都不一样,而且需要根据各小区的实际情况而定。
　　“就我们小区而言,物业公司从来都是本着为居民服务的原则,大部分公共设施都是提供无偿使用的。”王经理说。而对于小区内的露天小市场,王经理表示,这个小市场原来是封闭管理的,由于拆迁改造,不得不临时在道路两边搭建,搭建费用全免,仅仅是收取很少一部分的摊位费,一平方米一元钱,用来支付6名管理员和保洁员的工资。
　　据记者了解,目前该小区的物业费是每月每平方米0.7元钱。王经理坦言,目前物业公司上上下下有近50个员工,光靠物业费很难维持生计,针对占用公共设施而收取的这些摊位租金,也全部用来维护小区公共设施的维护上,刚好用来补贴一点物业费用不足的问题。
　　这话得到了莱山区另一家物业公司工作人员的认同。该物业公司一位工作人员介绍,目前大多数小区的公共收益来源于地面停车场、电梯广告等,有的收益多、有的收益少；无论多少,一般物业都能够用于公共支出上。只是很多物业公司不会事先征求业主的意见而选择自行将公共区域进行经营。
公共收益须用于“公共部位”
　　那么小区内哪些收入算公共收益?这在法律上有明显界定。根据我国相关法律规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等,属于业主共有。因此,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等,该部分收益(如出租、广告等)应属于小区公共收益。
　　据了解,2004年烟台市物价局和烟台市房产管理局共同发文,指出物业服务收费,应根据管理服务的性质、特点等情况,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。其中,普通住宅小区公共性物业服务收费,实行政府指导价；高级公寓、别墅区和非住宅房屋公共性物业服务收费,实行市场调节价。
　　小区公共收益如何支配到底谁说了算?烟台市住房保障与建设管理局物业科的工作人员胡先生告诉记者,根据我国相关法律规定,利用物业共用部位、共用设施设备经营,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。
　　“业主所得收益应当用于补充专项维修资金,用于公共设施的维修、公共区域的维护以及其他小区养护项目,也可以按照业主大会的决定使用。”胡先生介绍。