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- 2013年05月04日
来源：齐鲁晚报
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 | 多个规划的地下车库没建,应该建设的绿地如今变成了停车位。 吴金彪 摄 |
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本报记者 张璐
因超规划加盖致使业主无法办理房产证的事例,在多地均有发生,严重的甚至在问题楼盘被曝光时,有的业主已装修入住,维权存在极大困难。事先如何避免买到问题楼盘?5月3日,山东常春藤律师事务所资深律师宋洪昌给购房者提出了几点建议。
宋洪昌介绍说,按照国家规定,一个正规的商品房项目在达到预售条件前,必须具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》五个证件。因此,购房者在签订购房合同前,判断一个楼盘有无问题最简单的办法就是首先查看这五个证件是否完备。
“有五证的房子不一定不出问题,但没有五证的房子一定有问题。”宋洪昌认为,这是购房者在签订购房合同前第一个,也是最重要的一个环节。
鉴于发生问题的楼盘多是一些口碑差的中小房地产开发企业,宋洪昌建议,购房者还是应该关注开发企业的品牌,“尽量购买知名开发企业开发的项目,一线开发企业或是当地知名企业开发的项目最好,比较有保障。”
此外,购房者购房前尽可能从多方面了解开发企业的资质以及开发历史,“条件允许的情况下,可以到开发商以前开发的小区里实地了解情况,咨询已入住业主的购房经历。”
根据规定,目前商品房预售采用统一制式的格式合同,从以往历史来看,在商品房买卖时,单个的购房者处于弱势群体,更改和补充合同条款十分困难。
即便如此,宋洪昌还是建议,单个的购房者在正式购房合同签订前,最好组成类似业委会之类的团体,在律师的帮助下,力争通过谈判争取签署补充协议,来约定小区交付后整体规划、楼座分布以及公共绿地等内容,按照合同约定执行并明确违约责任。
“单个的业主不具备与开发商讨价还价的能力,但几十个业主组团后情况就可能发生变化。”宋洪昌说,“这种团体也很好组织,在业主论坛上发个帖子或者在售楼处贴个广告就能组织起来。”
在合同履行过程中,宋洪昌还建议,购房业主应尽可能多到施工现场查看,力争尽早发现开发过程中发生的问题,并向建设规划国土等主管部门寻求帮助。
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