在住宅市场限购的大背景下,公寓成为地产投资中总额低、收益率较高的产品之一,记者采访了解到,部分投资者在公寓产品上取得了不错的回报,投资回报率高于7%。
公寓市场风生水起
银座中心、鑫苑金座、蓝调国际、万豪国际、海尔绿城玉兰公寓、名士mini公馆、杰正·山山山、卓越时代广场、华强广场、鲁商国奥城、祥泰广场、三庆青年城.、黄金时代广场、海信龙奥九号……类型多样的公寓产品接连面市,济南的公寓市场突破了集聚东部的单一局面,从城中心扩散到南部、西部,甚至长清,公寓市场占有率大幅提升。
济南的公寓市场经历了2008年公寓市场不景气,销售率不足30%,到2009年公寓市场开始回暖,供不应求局面显现。据悉,2009年当年成交率达90%,并呈现一路向好的市场走势。2009年末公寓销售均价6000多元/平米,到现今市场公寓销售均价12000多元/平米,4年多时间里,仅从商品房的保值率上看,公寓价格的涨幅已经达到了翻番,投资角度讲确保了投资客的投资利益。
投资回报明显高于住宅
投资公寓重中之重在于后期的投资回报。记者从当前的公寓市场调研获悉,部分成功投资者的收益率高于7%。
张先生2010年在西部银座中心购买了一套72平米的LOFT毛坯公寓,总房价在88万元,收房后用5万元装修费装修了办公风格,目前月租金5000元/月。如将每年贷款利率和租金递增率忽略不计,预计14年后收回成本。
2012年杜先生在东部杰正·山山山购置精装修51平公寓一套,总房款在60万元,收房后在家电配套齐全的状态下,杜先生用2万元购置了相应的家具配套,目前月租金在4500元/月,预计12年的时间收回成本。
公寓投资“算计”很重要
并非所有的公寓投资都有较好的回报,也并非好地段一定与高收益捆绑。投资公寓除了要谨慎每平米的价格,还要研究项目的产品定位。好的品牌、好的产品,未必适合这个区域的租户需求。
王女士在市区繁华地段投资85万元购置一套45平公寓,除去公摊,实际使用面积刚过30平,实际租金每月为1500元,租金回报率较低。“购买时,认为处于繁华的地段,用于办公出租每月起码4000元/月,可现实市场中,租户无法接受这个价格,租金一降再降,最后变成如此的尴尬。”
地处繁华,但真的能取得高收益吗?这是在公寓投资中必须考虑的问题。以王女士为例,使用面积30平的办公公寓,仅适用于刚起步的小公司,但这种租户本身就不具备抵抗经营风险的能力。于这种小公司而言,地段并非决定性因素,选择租房的重要因素则是租金价格。
(楼市记者 贾婷)
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