近几年来,随着住宅“限购”政策的全面推进,投资者对房地产的关注逐步由住宅市场转到商业地产市场。而随着宏观经济以及城市产业布局的影响,济南市的写字楼一直保持较快的增长。
统计数据显示,2013年上半年济南市写字楼供应量一直维持在相对较高的水平,月平均供应量约为15万平方米,业内人士分析认为,今年下半年济南的写字楼供应量仍将维持这一高位。而同期写字楼租金市场各板块区域差异较明显,整体处于较低水平。
销售市场成交稳定
奥体板块成新亮点
据世联怡高数据统计显示,2013年1—6月,济南写字楼产品供应一直保持平稳态势,唯独6月份供应达到高峰23.03万平米。总体来看,2013年上半年写字楼产品月均供应量16.56万平米在较高的水平,6个月的月均成交量1.05万平米,成交均价11346.5元/平米,整体市场成交成平稳态势,单月的成交量和成交价格都在平均值附近,没有太大的起伏。市场成交以整层或半层销售为主,成交量较大的写字楼产品区域较集中。
相比去年同期,今年上半年的写字楼市场供需都大幅提升,主要得益于上半年房地产市场整体回暖,市场大环境不断改善,写字楼市场也随之有了较大的改观。
从板块分布来看,上半年写字楼市场放量较多的依旧是奥体板块,随着天业龙奥天街的入市,奥体片区写字楼供应量再次刷高。从六月世联怡高统计数据来看,奥体片区供应量达到13.88万平,占到市场总供应的比例超过六成。
据了解,2013年写字楼市场预计有12个新项目入市。按各项目计划推盘量来推算,新增供应将超过70万平米,较2012年39.84万平米的供应量增加75%,或创历史新高。2013年东部奥体板块预计将有5个项目推出新房源,该区域作为济南新兴商务区,将成为济南写字楼市场的一大亮点；同时绿地中心、祥泰广场等项目写字楼的入市,也将为济南西部、南部市场注入新的活力。
租金市场整体偏低
区域差异明显
据中原数据统计显示,目前济南在租写字楼产品等级多为乙级或丙级,租金水平在1.3-4.5元/□·天,项目所在高新区板块租金在1.3-2.5元/□·天；在租写字楼项目入驻企业除山大路板块行业聚集明显外,其余板块并无明显区分。
其中,高新区板块在租写字楼,租金在1.3—2.5元/□·天,多为较新写字楼项目,以网络、通讯行业的中小型企业为主；泺源大街板块写字楼项目,大多属于早期开发,产品等级较低,租金集中在2.8—4.5元/□·天,以外企和知名企业办公为主；山大路板块写字楼项目,租金集中在2—2.2元/□·天,区域属于电子产品专卖市场,入驻企业多为通讯、网络公司等中小企业；以中润世纪广场、东环国际广场、三威大厦等为代表的二环东路板块,在租写字楼租金在1.6—3.5元/□·天,中润世纪广场项目产品等级较高,以大企业为主。
长期从事写字楼市场研究的中原地产朱经理告诉记者,相较于一线城市比较成熟的写字楼市场而言,济南的写字楼租金市场整体处于偏低的状态,随着越来越多的大企业和外企进入济南,越来越多的写字楼项目更加倾向于出售,对于投资者而言购买相较于租赁,购买更具有投资价值。
以绿地中心和世茂国际广场为例,作为写字楼中的“战斗机”,绿地中心和世茂国际广场的价格明显高于其他普通写字楼。绿地中心,200-2000平米商务空间,均价22000元/平米。世茂国际广场写字楼价格均价也在21000元/平米。而数据显示,今年6月份济南写字楼的成交均价为11506元/平米。两个楼王的价格几乎高出均价一倍,却也都取得不俗的销售业绩。
(楼市记者 田晓涛)
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