专刊记者 姜晓燕
随着近几年房地产行业的蓬勃发展,“以租养贷”再度被提起,甚至流传一种“卖房不如出租房”的说法。诱人的回报率让不少投资型买家跃跃欲试。但目前“以租养贷”的方式是否可行?投资价值究竟大不大?
以租养贷的形式,大大降低了人们投资房地产的门槛。用租金还贷款,同时还享受房价上升带来的福利,对大多数人来说确实是一个不错的方案。但要以租养贷,也并非简单的“空手套白狼”,做不好功课,也可能后悔莫及。
市场调查要做扎实
刘女士是一名资深“包租婆”。对于小户型的投资,她认为,关键是要选对楼盘。她向记者介绍说:“2006年在烟台大学附近买了一套房子,当时总价还不到三十万元,现在你去买二手房,其实价格没涨多少,也就50万不到,但房租却翻番地涨。”根据她多年总结的经验来看,这个地方很特殊,学生多,市场非常集中。同样的房子如果放到其他没有高校的地方,价格可能就上不去了。“选址很重要。”刘女士总结道。
记者调查发现,小公寓产品的租赁收益并不稳定,价格随市场变化的波动性明显。即使在一年之中,供应和需求都会随季节发生明显变动。因此更要对项目所在的板块有周密的观察。一般而言,交通便捷的城郊接合部是较为理想的选择。这里房价相对低廉,但配套又不至于太滞后,如果周边有较为庞大的租房群体,就非常理想了。
量力而行切忌跟风
2008年,在某私企工作的陈女士趁当时房价较低的时候,在芝罘区贷款买下了一套56平方米的公寓。她将房子进行了简单装修,以1700元/月的价格把小房子成功放租。她告诉记者,“当时首付大概十来万,每个月还贷大概2000元,前后基本相抵。而如今频繁加息之后还贷增至2500元,但这个区位的房租基本没涨,贴钱越来越多了。”事实上,类似陈女士这样的投资者并不在少数,当时“以租养贷”模式吸引了不少人的投资眼光。而近几年楼市风云变幻莫测,投资公寓类产品单纯依靠收租抵还贷款终究存在一定风险。
大多数采取“以租养贷”方式进行投资的人手中掌握的资金并不多,投资的经验也不充足。他们往往没有充分考虑楼市的可变性和还贷的可持续性,出于一时冲动贸然贷款投资。几年后,还贷压力日渐增加,投资收益越来越小。更有甚者,当被银行认定无法承担还贷义务,就要承担违约责任,不但个人信用评价降低,连房产都可能被银行收缴或者拍卖,最终竹篮打水一场空。
陈女士有些后悔地说:“当时就应该量力而行的。如果一开始就能看清自己的经济能力,现在的压力就没有那么大了。”
|
