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| 济南房价恐怕假摔都难 |
| 库存少刚需大地价高,最多也就是涨得慢一点 | |
- 2014年02月28日
来源：齐鲁晚报
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 | 26日上午,市民正在省城奥体西路一楼盘销售中心看房。 本报记者 喻雯 摄 |  | 27日,青岛市南区一处楼盘正在建设。 本报记者 杨广帅 摄
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本报记者 喻雯 实习生 韩清 陈淑毓
杭州楼盘降价将崩盘论推上舆论潮头,一些省内的购房者认为济南房价也会跳水,这虽是一种良好期盼,可到底涨还是降,嘴上说恐怕不靠谱,得先搞清楚支撑房价一路上涨的幕后因素到底是啥。供过于求还是供不应求?房地产商花了多少买地钱?银行的钱袋子有没有扎紧?
【供求关系】 九成是刚需,3个多月就能清空库存
房子卖得不好,库存量大,房企手上又缺钱,就会降价走量,回笼资金。持续高库存便是日前杭州个别楼盘突然降价的重要原因。“库存量是项目在取得预售证后累计没有销售出去的房子,一般来说,6个月的库存消化周期是一个健康正常的状态。”济南世联房地产顾问机构总经理朱江说。
一定程度上,库存压力如何也是判断目前济南房价走势的一个重要维度。朱江说,统计显示,去年济南的库存量为145万平方米,主要以中大户型及远郊房源为主。根据月均销售量计算,济南的库存3个月零10天能销售完,远低于平均消化周期。
供需关系是影响房价的核心因素。世联地产2013年至2014年房地产市场年报统计显示,去年济南商品房总供应量为57389套(663.49万平米),新增供应量为48166套(543.28万平米),较2012年分别增长39.2%和36.9%。从成交来看,去年全年普通住宅共成交46221套(518.44万平米),成交率高达77%以上,整体呈现供需两旺的特点。
从成交的户型来看,仍以刚性需求为主,两室和三室的成交套数占总成交的92%,面积占全年总成交的88%。山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,济南市场整体呈现供不应求,房价下行的动力不足。
【土地供应】 1月成交45地块,拿地热情不减
俗话说,水涨船高。同样地,土地热,楼市则难降温；地价涨,房价通常也会走高。根据2010年至2012年的有关调查,济南市住宅用地楼面地价占房价的比例为20%左右。通俗来讲,如果某楼盘的售价为10000元/平方米,那么其中有2000元是买地钱。
济南市国土资源部门统计显示,去年土地供应229宗,其中居住与商服用地共221宗,同比增长97.3%。从全年的供应计划来看,2000万平米的面积是2012年的3.4倍。东部和西部是供应主力,特别是西客站片区,成为各大房企争夺的热土。从成交来看,去年土地共成交164宗,总计766.06万平米。
去年的成交热潮延续到了今年。1月份济南土地市场异常活跃,短短一个月累计成交45块土地,总成交金额177.87亿元,这也创下了有史以来最高的月成交纪录。
省城资深地产评论人赵鲁梁认为,原本在3月份才会出现的交易高峰提前出现,这与各大房企对市场的预期有关。去年济南房地产市场量价齐涨,不少房企都如期甚至超额完成年度销售任务,对今年的市场预期也很是看好,急需拿地利于全年的项目开发。
开发商拿地热情逐渐高涨,也在带动土地价格上涨。去年平均1944元/平米的楼面地价同比出现了6.3%的上涨。业内人士分析,地价的上涨说明房价难以下降。
【信贷政策】 房企融资成本高,或助推房价
“货币政策调整本身和房地产政策没有关系,但是它一旦调整,一定会对房地产产生影响。”对于住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前所讲的这句话,省城一些置业顾问最近颇有体会。
26日,省城一连锁中介金融部负责人向记者“诉苦”:从年前11月至今,已积压了200多个贷款件,审批早已通过,但是迟迟没有放款。多家楼盘的置业顾问也称,原本年初对首套房的利率折扣,今年不但没有了,反而有可能上浮。
目前的信贷政策情况如何?中国建设银行山东省分行公司部总经理刘振勇说,目前资金紧张暂时不会改变,银行在对房地产的信贷额度上没有出现减量压缩,但会对区域选择、项目特点等作出更为严格的筛选。“未来主要侧重风险较小的二三线城市,侧重刚需楼盘,同时评估中小企业的还款能力。”
中国农业银行山东省分行公司部副总经理宗力说,银行贷款之外,不少房企还会选择信托、私募资金等多元融资方式,资金到期归还后,再次融资时信托利率会提高,一定程度上增加了房企的成本。
刘振勇说,无论是银行贷款,还是民间借贷等融资渠道,对中小房企都不算有利,这可能会推动房价上涨。
【综合预测】 房价稳中有升 但涨幅会收窄
在楼市一片喊跌的舆论浪潮中,济南的房价会不会跳水?恐怕连假摔都很难出现。
先来看一下供应,房地产调研机构统计显示,根据2013年成交居住用地以及已确定入市加推项目推算,预计今年将有约650万平米以上的新增商品住宅项目进入市场。再加上库存量,今年全年的商品房供应量将达800万平方米以上。这比去年的供应量增加137万平米。
同时,在外来人口、省会效应、产业聚集、城镇化等多重因素的叠加影响下,需求旺度不减。以外来人口为例,济南外来人口的增长速度由2010年以前的8万人/年,增长至近三年的14万人/年,这无疑会增加有效需求。
“当供应量明显大于需求量时,这将带来明显的库存,库存去化压力较大时,开发商涨价的动力将明显降低。”朱江认为,综合来看,今年济南房价将稳中有升,但涨幅会收窄。
国家统计局统计显示,2013年1月至12月,济南新房价格同比上涨9.4%。世联地产分析认为,今年房价涨幅低于2013年,预计将在6%左右。不过,业内人士称,这种分析是基于面上情况的整体分析,具体到片区和楼盘,情况肯定有区别。除西客站片区外,华山片区、滨河新区、工业北路、唐冶片区等也将成为省城新的热点区域。
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