□邢记明
我们常说中国的房地产市场是个“政策市”。然而在2014年这一切开始发生变化,多年耳熟能详的调控房价措辞,如“扼制房价过快上涨”、“使房价回归合理水平”……已成过往烟云。现在中央文件及领导人很少提及“房价”,更多的是提及“市场化”、“保障房”以及“棚户区改造”等话题。看来,市场的力量不能低估,而市场的一个重要内涵就是差异化。
国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第二次会议的政府工作报告中,与房地产行业发展相关主要涉及三个方面,一是推进以人为核心的新型城镇化；二是完善住房保障机制,推进公租房和廉租房并轨；三是针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。房地产业的方向已经很清楚,这就是“持续健康发展”。不同人群有不同人群的需求,所以“新型城镇化”要以人为本；社会群体和地域不同,所以要分城市、分群体地进行分类管控。这说明2014年房地产政策将是增加保障房供应和差异化管控,分城分地实施政策,改变过去不问青红皂白的“一刀切”的调控方式,正如世联集团董事长陈劲松所说的“2014年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了”。“管控”各个城市根据自己情况决定,增加地方政府调控房产市场的自主权。
李克强总理报告中提到的以人为核心的新型城镇化政策将影响中国房地产市场未来的发展走向。
报告另一个亮点,提出增加共有产权房供应,也体现差异化。差别化降低了许多居民的购房门槛,有助于解决夹心层的住房需求。据中国之声《新闻晚高峰》报道,住建部日前召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。在会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。但此模式尚在探索阶段,短时期内供应不足以产生大的影响。从这些政策看出,房地产调控不再是管控房价,而是从市场化角度去调整,改变住房供求关系,增加或降低土地供应侧面影响房价,已从偏重需求端转为供给端与需求端并重的“双向管控”。
不管房地产市场化还是新型城镇化、共有产权住房供应,这都将促进房地产行业稳定长期发展。但房地产行业是资金密集型行业,资金流动性是否充裕,直接影响房地产发展。2014年政府实施稳健的货币政策、控制金融风险,整体上资金流动性偏紧,再加上2013年整个房地产情势不错,济南房价在2013年每平米上涨了1000多元。2014应当消化价格上涨的影响,不应冒进。
今年房地产商,尤其是非上市房地产开发公司以及央企国企外公司的资金压力会较大,尤其是借了信托的开发商,上半年5月份有一大批要到期,下半年还有一大批要到期,他不走降价走量不行。济南前段时间西部片区一楼盘每平米6000多元开盘,销售价格低于项目成本价。就此而言,济南整体市场会远不如2013年,市场压力很大,预计会有更多项目依据差异化的认知降低预期价格,甚至低价开盘销售。这就充分说明每一个房地产企业,每一个房地产项目要学会差异化,在差异化的经营策略中“持续健康发展”。
中国房地产市场将在差异化中前行……
(作者为山东齐鲁不动产有限公司策划总监)
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