眼下正是商品房销售旺季。购房时不应只关注房屋建筑面积多少,还应弄清公摊面积是多少,否则就会花“冤枉钱”。
“商业楼” 不属学区房
独立地下车库不计入公摊
专家解释,商品房应分摊的共有建筑面积包括一栋楼的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。此外,还包括套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(含山墙)计入套内建筑面积之外的公用墙体面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室和管理用房,以及作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。
据介绍,高层楼房的分摊面积要大于多层的公摊面积。一般来说,高层的分摊系数在0.18～0.26之间,多层的分摊系数在0.11～0.16之间。 值得注意的是,每个楼盘公摊面积,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围,因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。
专家提醒,房屋分摊的比例也是根据户型大小来决定的,相比之下,房屋的面积越大,公摊的面积也就越多。
有市民提出,住在同一小区内,户型一样、大小一样,为啥还会出现公摊不一样的情况?专家指出,这跟楼层结构有关,相比之下,高层住宅,特别是含有电梯间等设备的楼房,其公摊面积要高于同样设计结构的多层住宅,因此,即使户型大小一样,但最终的建筑面积却差异很大。
公摊根据房屋相关配套来定
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以房产测绘部门认证为准
房屋公摊面积
据了解,在签订购房合同时,合同上都会注明房屋的公摊系数范围。
购房者如对面积认证有异议,应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证,如已通过认证,可到房管部门查阅相关资料内容,否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。房屋认证以整幢楼为单位,一般不接受散户的测绘委托,如进行法律诉讼,测绘部门接到法院委托进行测绘,费用由委托方承担。
房屋公摊面积指归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间,和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。据透露,对于公摊系数,目前国家和地方都还没有强制性规定,也就是暂时还没有上限。一般来说,在没有地下设备用房、底层商铺、底层架空的情况下,普通多层住宅楼公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅公摊系数约在15%-20%,高层住宅约在20%-25%。
学区房房源本身就少,而需求量却有增无减,这也催生了学区房价格不断攀高。因为城中的新房上市量有限。家长如果需要为子女购置学区房,更多只能在老小区二手房做选择。在挑选这些房屋的时候,消费者也需要擦亮眼睛,防止下手失误无法挽回。
在不少刚刚接触学区房的家长眼里,学区房买得距离学校越近,孩子上学越保险。“其实学区房很复杂。”一家房产中介负责人说,此前各大名校公布学区示意图时,就有市民反映,自己透过卧室窗户就能看到一小学的操场,但是学区图中却没有自己的楼,最终孩子还是无法去该校读书。
目前不少中介会对户口有严格要求,合同当中都会写明户口迁出时间和违约责任,以确保买房者的孩子能顺利入学,如果违约,业主需赔偿客户违约金,具体赔偿价格,需要业主和客户协商。
在购买热点学校周边学区房时,家长们还需要仔细留意的一件事情就是房源的性质。因为多数学校的服务区是指学区内的住宅楼,不含机关、单位和商业楼,不含正在建设或规划待建的住宅小区。有的新建小区居民的房产是商业用房,并不是居住用房,而开发商为了获取更多的利益,在卖房子的时候,也不一定会把房源的性质说得那么明白。
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