专家观点
受全国房地产市场低迷形势的影响,济南楼市的悲观情绪也开始蔓延。5月本是楼市传统旺季,从数据上看,今年5月济南楼市成交却并不理想,楼盘打折和各类促销信息充斥着市场。对此,山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海认为,不管从近五年的市场成交数据还是五年的房价收入比来分析,济南住宅市场总体是健康稳定的,目前出现的波动难以撼动市场整体稳定的发展趋势。
“房价收入比”在合理区间
所谓房价收入比,是指住房单价×人均住房面积与人均可支配收入的比率。一般认为,房价收入比在5-9倍之间为合理区间。而根据2013年的统计数据显示,2013年济南住房单价为7502元/□,人均住房面积为33□,人均可支配收入为35648元。如此算来,济南的房价收入比为6.9,正好处于房价收入比的中间区位。孙大海告诉记者:“按照近五年的住房单价、人均住房面积和人均可支配收入来看,济南的房价收入比一直维持在一个非常健康、合理的水平。”
住宅价格与经济基本面走势吻合
另外孙大海称,按照各物业类型房价与经济基本面的走势来看,从2009年—2013年,5年来济南的住宅价格涨幅斜率一直与GDP等经济基本面数据的涨幅斜率吻合,且低于人均可支配收入。同时,与写字楼、商业价格走势,新开工面积、商品房销售面积和商品房销售金额等涨幅对比,住宅价格走势也仍然处于最为稳定的水平。由于良好的经济基本面和较强的购买力,住宅价格存在上涨的因素,而近5年来的土地供应充足,市场的库存量和去化又形成了一定下行压力,综合分析,济南住宅市场的均价将处于相对稳定状态,不存在大涨和大降的综合因素,局部时间内的波动是市场的正常表现。对此,济南西部某楼盘的营销负责人也告诉记者,近期虽然市场观望情绪浓厚,但是楼盘的到访量却不减少,说明市场的需求仍然强劲,在市场观望气氛浓,开发商促销活动多的时间节点出手购房,也是一个不错的选择。
二手房市场成交量基本稳定
从2012年8月至今,济南二手房的成交量持续上涨,成交价也一直处于平稳状态。山东财经大学山东省房地产业发展研究中心的研究数据显示,近年来济南二手房成交的套均面积一直维持在70□—80□区间,且多集中在老城区。对此,孙大海表示:“这主要是由于老城区的新房少,学区房是成交的热点,对学区房的需求往往是面积小点,总价低点,只要满足上学的名额即可。而区域内供应总量有上限,供应和成交主要是受区域内学龄学生多少的影响,因此近年来的成交一直较平稳。”
(楼市记者 韦超婷)
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