阳光100新房产权“缩水”30年 - 齐鲁晚报数字报刊

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阳光100新房产权“缩水”30年

552户业主受影响；记者调查:开发商只交了40年土地使用费

2014年06月27日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　本报记者　王伟平

　　合同上写的产权是70年,办房产证时,产权竟然“缩水”了30年。这种事让芝罘区阳光100城市广场的552户业主给遇上了。近期,阳光100开发商通知业主们办房产证,业主们在办证过程中发现,合同上规定的住宅楼竟然变成了商服(商业服务)公寓楼,使用年限只有40年。“住宅楼变成商服公寓楼,开发商是不是构成了欺诈?无形中给业主们增添的各种费用,是不是应该由开发商承担?”业主们存有不少疑问。
办房产证拖了六年　结果住宅变商服
　　阳光100城市广场一期是2008年建成的,分为A座、B座、C座。根据开发商的宣传,A座性质为商服,B座和C座性质为商服、住宅两用,1-6层为商服,7层及以上为住宅。产权“缩水”事件影响到的552户业主,买的就是开发商宣称的住宅楼。
　　B座、C座多名买了住宅楼的业主说,买房前,销售经理告诉他们,房子是住宅楼,不是商服楼；他们与开发商签的合同上也显示的是住宅楼,土地使用年限是70年。
　　B座业主杨先生指着合同说,他家是2006年签的合同,2008年交的房。由于各种原因,开发商最近才通知业主们去办房产证,办证过程拖了6年。
　　“办出房产证的业主发现,证上竟然写着商服公寓楼。我们问相关部门得知,商服公寓楼只有40年使用权限。”杨先生说,现在不少业主听说产权“缩水”之后,都不准备办房产证了,等开发商解决之后再说。
房产性质改变　无形中添了很多费用
　　C座业主韩先生说,他家是2008年签的合同,当时得知是70年的住宅楼后,便和爱人花了近百万元买了这套110多平米的房子。“房产证拿到手上一看,竟然是商服公寓楼,我当时还以为房管部门搞错了。可工作人员说,他们所有手续都是根据规则来的,没有出错。”韩先生的爱人说。
　　韩先生说,住宅楼变成商服公寓楼,他们500多户业主,要在无形中平添很多费用,“比如,商服公寓楼的使用权限比住宅楼少30年,现在还不知道可不可以续费,如果可以,肯定要比住宅楼续费高。此外,变成商服公寓楼以后,水电费标准也会提高——虽然现在水电费还是按民用标准来收的,但谁知道将来会不会变?”
　　C座业主张女士说,商服公寓楼在交易时,所交的费用也要比住宅楼高不少。
开发商告诉业主　二期完成后再换一次证
　　近期,多名业主联合起来去找开发商——烟台银都置业公司。银都置业负责办理房产证、土地证业务的负责人战女士告诉业主,虽然现在办出来的房产证是商服公寓楼,但土地使用年限是70年。“战女士跟我们说,公司正在开发二期工程,等二期全部建成办证时,统一更改一期这些房产证。”业主们说。
　　C座业主张女士不无担忧地说,他们办完房产证以后,立即咨询了相关部门,得知阳光100城市广场一期土地使用年限只有40年,根本办不出70年土地证、房产证,“开发商明显是在搞拖延战术。二期开发目前还处于拆迁征地阶段,到真正办证,至少还得等8年。谁知道这8年里因为房子性质改变会产生多少费用?”
　　24日下午,记者来到烟台银都置业公司办公室。记者以业主身份咨询土地证是多少年时,专项负责人战女士说:“我们(一期)土地证是70年。”记者问:“根据国土部门的文件,我们一期大土地证是40年,业主能办出70年的房产证吗?”战女士回答:“你是记者吧,我们公司不接受采访。”
　　后来,记者预约联系烟台银都置业公司以及位于北京总部的阳光100置业集团,二者均对项目土地证问题避而不答。
若想改成70年　开发商需补钱
　　阳光100城市广场的房子到底是什么性质,土地使用年限到底是多少?
　　烟台市规划局芝罘分局规划科工作人员介绍,芝罘区海港路26号(阳光100城市广场所在地)用地性质属于商服和住宅两用。烟台市行政审批中心国土资源中心姜科长说,近期有很多人咨询阳光100城市广场用地年限问题,目前这块地的大土地证使用年限是40年。
　　“开发商在办证时,对商服和住宅用地,均只办理了40年的土地使用年限。”烟台市国土资源局芝罘分局地籍科工作人员说,住宅用地如果想改成70年,需要开发商补交一定的土地转让金。如果开发商补齐住宅用地的30年费用,会存在以下情况:大土地证使用年限是40年,其中住宅用地70年,商服用地40年。
　　“房产证办成商服公寓楼的,还能不能变更成住宅楼?”很多已经办证的业主有疑问。烟台市房产交易中心工作人员介绍,通常情况下,40年商服公寓楼变更为70年住宅楼是很难的,但也不是完全不行,变更的前提条件是:首先,土地使用性质须为住宅,同时,开发商在国土资源部门开出的大土地证上,住宅使用年限须为70年,否则无法变更。
　　也就是说,如果阳光100开发商补齐30年费用,业主们的房产证就能变更。
　　26日,多名业主说,最近开发商跟他们说,正在补办手续,办完手续后统一换证。
可起诉开发商　承担违约责任
　　就阳光100城市广场产权“缩水”30年的情况,记者咨询了山东平和律师事务所律师董明军。董明军认为,业主们首先要看购房合同上是否规定了土地使用年限“缩水”的相关条约。如果规定了,就按条约来；如果没有明确规定,业主就能根据开发商违背诚实信用原则,起诉开发商承担违约责任,违约金合同上一般都有规定。
　　据了解,业主与开发商签订的购房合同上,并没有规定产权“缩水”的相关条约。根据律师说法,开发商涉嫌违约。
　　对于业主怀疑开发商存在虚假宣传的问题,董明军说,开发商确实存在虚假宣传的嫌疑,但最终要以开发商的宣传材料为准。如果开发商在宣传房子土地性质时,最终标注有“最终结果以房管部门审核为准”,那么开发商就不存在虚假宣传的事实。否则,就是虚假宣传。
本报记者　王伟平

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