30日,济南市民在高新区一处楼盘的售楼处看房。 本报记者 王媛 摄
目前市场资金流动性不算紧张,预计银行会很快跟进执行房贷新政。不过,需要提醒的是,换房的门槛虽然低了,但首付付得少必然贷款贷得多,还款压力大,购房者还需量力而行。
本报记者 张頔 实习生 邵群
最低四成,具体还得银行自己定
一条“央行正测评房贷政策,支持二套房首付比例降至五成”的消息,打破了上周日市场的平静。不过,30日下午,央行、住建部和银监会联合发布的信贷政策比传言更加“给力”。
这份通知明确:对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
当然,具体执行信贷政策的银行,还是具有一定的自主权的。通知指出,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
30日,记者走访省城多家银行发现,对二套房信贷大多执行六成首付政策,贷款利率比基准上浮10%。这一信贷口径是去年9月30日央行、银监会下发通知后,各家银行陆续制定的二套房信贷政策。
民生证券指出,鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期内压力会得到缓解。
资金宽松,银行愿意放房贷
二套房首付降低之后,各家银行也将陆续调整房贷政策。按照银行工作流程,上述新规的落地需要各家银行的总行制定相关认定标准,逐级下发到各级分行再制定细则后方可施行。根据惯例,这一过程需要一周甚至更长的时间。
“经历两次降准之后,目前市场的资金流动性还比较宽松,降低二套房首付比例对银行并非难事,但能否降到四成还要看银行对房贷市场的策略。”一位驻济股份制银行信贷部门的负责人预测,新政出台初期,随着二套房首付比例的下降,银行也会承担更大的资金压力,但二套房房贷利率比首套房高,面对更可观的远期利益,银行应该会加大对二套房房贷的支持力度。
由于具有明确抵押物,房贷业务一直是银行的优质信贷项目。在目前经济下行的大环境中,企业不良贷款率呈现上升态势,因此银行也有动力将信贷额度分给风险更小的个人房贷业务。
百万房子首付降两成利息多16万
“去年我们调整了首套房的认定标准,这次要直接调整首付比例了。”在省城一家国有银行负责房贷业务的马女士介绍,按照目前的政策,如果客户拥有1套住房且已结清贷款,再次申请贷款的话按首套房执行,最低首付比例30%,贷款利率下限为基准的0.7倍。
马女士说,首套房认定标准的改变,让不少具有改善型住房需求的市民看到了机会。“如今二套房首付比例下调到四成,购房者买房的门槛又降了。”
不过,马女士提醒,首付比例下调,购房者则要多付贷款利息了。以一套全价100万元的房子为例,房贷利率上浮10%、等额本息还20年的话,首付六成需贷40万元,产生71万元的本息,购房总成本为131万；若首付四成的话,需贷60万元,20年本息合计达107万元,购房总成本为147万元。也就是说,少付两成首付,要多付16万元利息。
因此,业内人士分析,此次房贷新政能刺激大户型、高价房等改善性购房需求,但不会创造新的需求,因为按揭压力加大了。
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