法律咨询,房子最揪心
2015年04月22日 来源：
齐鲁晚报
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“齐鲁法援在线”开通了,在读者的咨询中,关于房子的纠纷占了不小的比例。在这里我们挑选了几个比较有代表性的问题,专家都是咋回答的,遇到相似的情况,您也可以借鉴借鉴。
本报记者 宋立山
开发商八个月未签约 我主动退房算违约吗
微信用户“文”通过“齐鲁法援在线”公众号咨询,去年10月,他定了一套小公寓,当时让交了房款两成左右的定金,说是两个月左右会来电话交剩余房款签合同,但至今已经快八个月了,开发商还没有让签合同,现在他又看好了另一套住宅,想把这套公寓退掉,请问可以跟开发商要回定金吗?“虽然是我违约,但开发商不签合同是不是也是一种违约呢?”
齐鲁律师事务所律师陈瑞福认为,真正意义上的购房“定金”,通常在缴纳不久后即可签订购房合同。而该购房者所讲的定金,属于认购金、预订金等,不是严格意义上的“定金”。但是,最高法院“审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
在陈瑞福看来,按照上述规定,该购房者缴纳的定金可以按照法律上的“定金”来处理。即,如果通过售楼宣传资料等能够证实,缴纳定金时开发商承诺两个月后签合同,则开发商构成违约,应退还其定金；如果无法证明而开发商又不认可两个月后签合同,那么要根据综合情况来判断何方违约,比如楼盘的手续是否合法合规、楼盘开发建设的实际状况等。总的来说,开发商在购房者缴纳定金八个月后仍不能签合同,如果有迹象证明该楼盘的开发建设遥遥无期,那么开发商已经超出了签订合同的合理期限,构成违约。应立即退还定金,可据此找开发商交涉。
说好退房租 房东又变卦了咋办
王先生咨询的是一件关于房租的纠纷。2014年8月底,王先生租赁位于天桥区济齐路的门头房1间,与房东签订1年的租赁合同,租金55000元。合同中约定,如乙方(王先生)中断合同,由甲方(房东)出租,结清剩余房租金。若王先生在租赁期限届满前提前解除合同,房东将该门头房再次出租出去后,应把剩余房租退还给王先生。因租赁门头房后不赚钱,2015年1月,王先生决定不再继续租赁。2015年2月,房东又把该门头房租了出去。按照王先生与房东签订的合同,房东应退还给王先生剩余房租30000元,但房东仅退还给王先生1万元,剩余的2万元一直拖着不给。王先生想知道,如果起诉的话,剩余的租金能要回来吗?
山东明湖律师事务所主任律师刘纯清认为,《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
该门头房租赁合同是双方当事人真实意思的表现,既然合同中约定王先生可以提前解除租赁合同,且房东也已将该房屋转租给别人,退还租金的条件已生效,双方应全面履行自己的合同义务,房东应当退还给王先生剩余租金。
宅基地被人盗用 20多年了,还能追回吗
高先生通过微信咨询称,其本人有当地县政府1983年发的宅基地土地使用证,1992年被盗改在别人名下。“想改回来怎么办?20多年过去了,过诉讼时效了吗?”
“根据高先生的陈述,他可以通过法律途径来维护自己的合法权益。”齐鲁律师事务所律师王勤伟认为,我国《土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。高先生在1983年即取得县政府颁发的土地使用证,在1992年被改成他人的名字,如果高先生对此更改不知情,可以去相关土地登记机关查询,了解改名的相关材料和手续是否合法。同时,我国《物权法》第十九条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
“《物权法》第二十一条规定,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损失的,应当承担赔偿责任。宅基地使用权属于用益物权,不适用诉讼时效的规定。”王勤伟分析称,在查询了宅基地改名的材料后,高先生可以根据具体情况,依法向土地登记部门申请解决或者通过法律诉讼解决。高先生非但不用担心超过诉讼时效,反而有可能索赔。
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