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一边回暖一边空置

楼市向哪去

2015年05月02日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　“3·30”楼市新政落地已满一个月,中国指数研究院5月1日发布数据显示,全国十大重点城市4月住宅均价环比转跌为涨。一线城市对政策反应迅速、市场已呈回暖迹象,二三线城市反应较为滞后,但市场向好趋势明显。但在另一方面,国际货币基金组织(ＩＭＦ)副总裁朱民在ＩＭＦ2015春季年会期间表示,“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”
　　两条不同的消息导向两个不同判断,那么,在目前经济下行压力下房地产市场到底将何去何从?
百城房价　再现止跌迹象
　　中国4月各地骤升的气温似乎温暖了冰封许久的中国楼市,百城房价也再次出现止跌的迹象。中国指数研究院5月1日发布的数据显示,2015年4月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10522元(人民币,下同),环比基本持平,微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。此前,中国房价逐月下跌已持续近一年。
一线城市中介
又多了起来
　　比数据更为直观的,是各地楼市陆续传出的回暖信号。北京4月二手房成交创下25个月新高；广州新房二十天追平上月总销量；深圳出现单套超亿元住宅；上海此前已难见身影的房产中介门店又如雨后春笋般归来。
　　近期多地密集出台的楼市新政效应逐渐显现,被视为4月楼市回暖的主要原因。当月,央行宣布再次降准1个百分点,分析称这有助于进一步改善房地产投融资环境。
　　在央行、住建部等中央部门3月底联合发布房地产新政之后,多地地方政府也陆续出台公积金调整等政策,稳定住房消费。据中原地产市场研究部统计,今年以来,中国已有百余个城市发布了不同力度的公积金松绑政策,其中包括北京、上海等超过30个城市提及增加公积金贷款额度。
54个主要城市成交量
比3月上涨逾10%
　　除了各地出台的房地产新政陆续落地外,广州、深圳等地的楼市回暖亦不乏广东自贸区挂牌带来的利好效应。例如,受广东自贸区横琴片区挂牌等因素影响,4月中旬有大批澳门人赴横琴及周边区域看房,拉动当地楼市成交。
　　中原地产首席分析师张大伟指出,4月前28天,中国54个主要城市住宅成交量已达22.5万套,全月有望出现25万套左右的总成交量,这一成交量将比3月份上涨逾10%。他预计,5月份各地成交还会继续回暖。
热门一二线城市
房价稳中看涨
　　不过,需要注意的是,不同区域、城市间的房地产市场的分化仍在加剧。北京、上海等10大城市4月新房均价环比领先于百城房价转跌为涨。而事实上,百城中,4月房价下跌的城市占六成。
　　中指院认为,一线城市,包括热门的二线城市库存量相对合理,房价将继续稳中看涨。但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市,未来仍将以去库存为主,住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄。　
　　　　据新华社、中新社

空置面积　达10亿平方米
　　“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”近日,国际货币基金组织(ＩＭＦ)副总裁朱民在ＩＭＦ2015春季年会期间表示。随后,ＩＭＦ驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及,“中国住房供应过剩遍及全国,在较小城市和中国东北部尤其明显。”
空置率有多高
数据一直在“打架”
　　ＩＭＦ连续关注中国住房空置率再度触动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标,中国住房空置率到底有多高?
　　ＩＭＦ提供的“10亿平方米”的空置面积数据,其准确性如何?有关方面说法不一。
　　西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出,我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22．4％。据此估算,全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
　　但许多业内人士及学者分析认为,ＩＭＦ报告观点因样本选择、数据采集、调查方式等主客观原因估算有偏差。
　　以中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为,1998年以来,城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数,因此“绝不可能有5000万套或更多空置”,我国城镇地区的空置率也不太可能超过20％。
开发商证实
三四线城市空置率高
　　事实上,万科、雅居乐等大型房企高管向记者证实,目前其开发的中高端楼盘空置率“相对较高”,“尤以三四线城市和一些北方城市为甚”,鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实。
　　即使是在楼市火爆的上海,已交付使用4年的青浦区某高端楼盘,其空置率也高达20％。记者随机走访的几个市内及郊区的楼盘发现,刚需住房的入住率一般在80％－90％以上。　
　　空置率说明了啥?看一下欧美国家的数据。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007年－2008年,租房空置率最高时也就达到10．7％,自有住房空置率最高只有2．9％。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2％。
　　显然,一些城市的空置率是高于国际平均水平的。ＩＭＦ给中国楼市的分析就是:2014年以前开工建设率太高,房地产开工率远高于销售率。　　　　　　　据新华社

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