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2015年05月15日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　也许对于城市建设来说,一个古老街区的改造升级,是整个城建中最为棘手的一块:一边是老房老街产权混乱,电力排污古旧,动线不明,一边又是长久而来形成极为浓厚的商业氛围,一步一商人气爆棚；一边是浓厚历史文化亟待展示,一边是无可奈何的现代商业文化无法进入。
　　□王海臣

　　小资情调和文艺氛围,往往成为老商业区改造的亮点,这也是让本地人愿意买,外地人留下来极为重要的一点。上海田子坊曾经只是一条小弄,1998年在政府的支持下通过租赁、转让、置换等方式,逐步把旧厂房、旧民宅改建成画家工作室、陶艺馆、时装展示厅等,不仅吸引了包括陈逸飞、尔冬强等知名艺术家,更是汇聚了酒吧、咖啡厅、文化创意产品、特色纪念品等大众消费场所。
　　而如今能保留的济南老街包括芙蓉街、曲水亭、百花洲和将军庙片区和以及经纬路老商埠区。在济南文化学者,山东省国际旅游开发中心副主任牛国栋老师看来,如今芙蓉街周边业态严重失衡甚至畸形,低端餐饮充斥,与济南相关的创意店铺刚刚起步。“一到节假日垃圾遍地,不仅没形成特色老街,反倒成了济南的负面宣传。曲水亭街相对好一些,但目前与芙蓉街未合导流连通,商业容纳量太低。老商埠区现在的商业氛围不足,保存尚好的一些历史建筑受诸多条件限制还没有发挥应有的作用,作为历史文化街区的商业旅游的功能尚未形成。而文艺化的旅游发展还需走很长一段路,这不仅需要政府引导,也需要有创意的年轻人为老街商业注入活力。政府的引导是要保留特色,文艺创意的商业则是点亮特色。田子坊真正让人消费的大都是能淘宝的服饰家居小店和各种充满异国风情的餐厅和小酒吧,人们从各地来上海,从这里带走海派创意文化,不论是带进肚子里还是带回家里。”
明府城　能否圆济南老城一个梦
　　洋格文化再现明府城工作室目前主要负责明府城一期的文化项目的打造与开发,如何把老济南的泉水人家再现,如何让外地人爱上济南的泉水文化,是其目前的首要任务。“我们希望通过一个影像馆、一套丛书和一个博物馆来营造出老济南的氛围。家家泉水户户垂杨的泉水人家只可能在明府城片区重现,而以怎样的形式来表达正是需要我们研究的。”
　　专家团队收集了大量的济南老照片,希望通过老照片的梳理把曾经的济南呈现在影像馆中。与此同时他们还在筹划一个民俗博物馆,把曾经传统的泉水人家再现。“在资料收集的过程中,我们结识了崔兆森老先生,他为我们的博物馆开拓了一定的思路:崔老不仅把从妈妈出嫁到孩子出国这几十年在济南用过的所有物品保留下来,同时用日记的形式记录了半个多世纪家庭生活和物质生活的所有变迁,这些便是老济南再现的符号”。民俗博物馆是国家博物馆的延伸,很多沉睡在国家博物馆仓库却可以重现老济南风貌的展品在明府城的博物馆中能重新焕发生机。不仅如此,很多新式的互联网思维也可以运用到其中,比如我们可以运用定制的手段,拿出一定的空间提供个性化馆藏方案,展出一定时间后检验市场效果,如果效果好可以展出并得到奖励,如果效果不好则引入竞争机制更换展馆主题。
　　在商业与文化的结合方面,刘昌华也有自己的见解:明府城的商业要以文化为载体,用老济南的文化承载商业的灵魂,把老字号和文化遗产与现代商业相结合,并赋予年轻人喜欢的表现形式才能让济南人和外地人都接受并爱上老济南的泉水文化。　

民俗博物馆　用文化点亮老街区
　　老街区、旧建筑的改造,不论在哪个城市,都是个棘手的难题。老街旧房子见证着历史的变迁,存储着城市的记忆,每个有历史渊源的城市,都应保护和利用历史留存特色的城市,为自己增添别致的色彩与个性化的厚重。尽管如今成熟的商业古街不可简单复制为济南所用,但其尊重历史文化传统的理念与“软改造”的新思维,符合商业环境的物业条件以及接地气却不低俗的市井文化却可供在旧城、旧街区改造中借鉴。相信在政府和企业共同努力下,在商业环境更优质的情况下,期待不久后济南也会有一条像北京南锣鼓巷、上海田子坊一样本地人喜爱外地人追捧的特色情调街区。

换代升级　品牌如何才能进驻老街区?
　　在大明湖南门百花洲旁,明府城一期项目正在施工建设,这里不是某个商业集团投资的项目,而是由历下区政府主导的济南老城改造的一个新希望。护城河内的济南老城形成于明代,所谓明府城,正是想在规划新商业的同时还原老济南特色街区。除了明府城在百花洲一期的项目,芙蓉街的升级也成为要务。目前济南老街区充斥着低端餐饮,创意和文化业态极少,同时节假日安全隐患较大。从基建、交通、业态经营、排污等方面都相对落后。而现行的很多制度包括管线的改建由于街区较窄都无法作业,对此应该有相关历史街区有特殊的管理政策以供老城区的改造。
　　从芙蓉街至百花洲其实有几条小路可以连通的,所以老城区的游客路线也应重新规划,一改曾经芙蓉街一到关帝庙就往回走的动线,老街区的游览路线呢从芙蓉街进入从哪里导流哪里出来,如何设置引导牌、休息广场和与泉水体验区,让游客和本地市民更能体会到泉水文化应该着重规划。动线打通后不仅有利于整个街区的穿行,更可以减轻节假日的人员拥挤。对于商业业态的改造,除了多引进类似于玉谦旗袍、济南兔子王等非遗老字号项目,把酒吧、咖啡馆、文化主题酒店、博览区和民俗体验区在其中穿插,并融入发掘泉水文化以及泉文化衍生品,打造出外地人来济南旅游的第一目标地,并泉城的特色在老街区中体现出来也是重中之重。

　　2010年底济南第一个真正意义上的Shopping　Mall开业,至此开启了济南商业的MALL时代,很多曾经在商业街区成功的餐饮和服装店纷纷落户,而如今四年多的时间过去了,济南大大小小已经有了十几家城市综合体,大量的购物中心为吸引客流,打出一站式购物、提升客户体验度等一系列王牌。在电商冲击下零售业越发难做,餐饮业因强大的聚客能力,成为各位购物中心的新宠儿,致使商场业态配比严重失衡。因此也被商业圈内人所诟病,甚至有集体逃离的诉求。
　　租金只高不低,业态招商不平衡,平层餐饮竞争压力巨大,做活动只为赚场租不为招揽顾客。“一个综合体内餐饮的数量控制在30%左右比较合适,而某些综合体已经达到了50%左右,导致除了用餐时间,商场内极为冷清的现象。每家店都在相互竞争打压都不赚钱,房租又是一年一年不停上涨,这样的综合体已经走偏了。”众诚商会是山东商业圈自发形成的组织,汇集了几乎济南所有本土的高端品牌餐饮连锁和中高端服装品牌代理商,在他们眼中如今济南的某些MALL有些走偏了,很多餐饮店正有逐步回归临街商业地铺想法。
　　回归临街铺位是否会选择古老的商业街?这也未必!“成熟的品牌餐饮选铺的首要条件便是成熟的物业,不论是排污排烟还是前厅后厨的管理,品牌餐饮都会按照标准化和系统化操作,所以物业条件是排在第一位的,至于面积大小、客群年龄、商业氛围这些都是次要的,甚至我们可以根据古街区的条件打造合适品牌,与古街区共同成长。”物业条件是否成熟配套,在众诚商会的连锁餐饮老板中达成一致,而服装品牌则更看重邻居和客源,现今商业街区还很难达到要求。
　　(感谢山东众诚商会侯昭建、项祯、徐建康、李成义、韩宁、谢炳付、谭晓敏等对本专题的支持)

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