小区车位容不得漫天要价
2015年09月21日 来源：
齐鲁晚报
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□吴元中
近日有媒体报道了南京的这样一件事,同一个小区,一、二期的车位售价不到20万元,三期却高达41万。业主投诉到江苏省物价局,但物价局回复称,车位价格属于市场调节,企业有自主定价权。业主对这样的回复不满,遂状告物价局。据了解,南京有不少小区都曾为车位售价闹过纠纷。今年5月,建邺区星雨华府的车位标出83.5万的天价,引起业主一片反对。后来开发商下调价格,落至二三十万。
原本不到20万的车位却要卖40多万,如何让人接受?要价80多万的车位却有五六十万的降价空间,其中的暴利更是惊人。这类情况并非南京所独有,而是很多地方都存在。高价车位与车位暴利问题以及由此引发的尖锐矛盾,确实到了必须关注和解决的时候了。
稍一思考就会发现,物价局关于车位属于市场调节、企业有自主定价权的说法,尽管有一定道理,但不完全对。车位作为商品住宅的从属物,如果开发商在出售商品房时将车位作为配套设施一同售出,由于主物与从物是捆绑在一起的,买房者通过综合考虑,既可以买该小区房屋也可以另谋他处,终归是有选择权的。在这种情况下,车位价格的确定确实同房屋一样带有市场调节性质,开发商的定价权是正当的。
然而,在车位不与商品房一起出售而是滞后出售的情况下,开发商能否享有车位定价的自由权,那就是另外的问题了。毕竟,车位虽然与商品房分开存在,但在性质上并不具有独立性,而是作为商品住宅的附属物,要服务于作为主物的商品房,受主物的限制和制约。对于小区业主来说,要么买车位要么不买,不可能存在去其他小区购买车位的“中间情况”。所以说,车位在一定意义上是“垄断经营”的,容不得开发商自由定价。
也正是鉴于车位与其他服务设施对于住宅的从属性质,物权法明确规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,而不是属于包括开发商在内的业主外的其它主体所有。更何况,对这种本就属于业主而非开发商所有的车位,住户在取得房屋所有权时就取得共同所有权,开发商是不能将其作为自己财产进行出售的。
对于建筑区划内的车位,开发商虽然有权出售,但车位服务于住户的从属性质排除了出售的任意性。既然应当服务于业主,物权法也明文规定建筑区划内的车位应当首先满足业主的需要,所以在先行出售商品房后出售车位的情况下,只有当业主明确表示不需要车位时(那种可能几乎等于零),在开发商投资无法收回的情况下,才能把车位进行他用、或向市场出售,是不能把住户与非住户同等对待、使车位完全市场化的。
不仅如此,车位的从属性和服务性决定了开发商只能靠出售商品房谋利,不能靠出售车位赚钱。在事后向购房者出售车位时,只应按照成本价或参照与商品房一体出售时的价格,不能利用其垄断地位漫天要价。也只有把车位价格限制在成本上下相应幅度内,才能真正保证其满足住户需要的服务性质,而不是以“天价”或通过人为抬高价格方式压制住户的真实需求,或给住户增加不应有的负担。
总之,虽然物权法有车位方面的规定,但对于如何出售、出售价格如何确定,以及车位配比不足情况下谁有优先权等问题缺乏规范,也就难免被开发商钻了空子,产生矛盾冲突。尤其通过近来一些城市出现的天价车位来看,确实有必要完善相关规定。鉴于法律修改较为困难,且为了维护法律严肃性不能动辄修改,那最有效率的方法,也就是以修改《商品房销售办法》等行政规章的形式进行完善。其中,成都等地就规定开发商须把车位和商品房一起卖,不能滞后销售,这方面的经验就是值得借鉴的。(作者为法律工作者)
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