记者 李静 李岩松
近日,成都武侯区中央花园二期决定自拆自建,被社会各界“聚焦”。其特殊性在于,小区自拆自建区别于政府主导的拆迁,而是征求业主广泛同意,几无案例可以参考。记者就相关问题,采访了山东建筑大学建筑城规学院任震教授。
记者:成都中央花园二期自拆自建难度如何?
任震:这是一种新的旧城改造模式。它涉及到相关法律、城市规划、社区治理等方面,其难度还是很大的。向下,业委会怎样让规模如此大的小区业主达成广泛认同；向上,如何依据国家政策取得上级政府大力支持等。而最主要的则是实施层面了。小区自拆自建过程中对风险考虑是否全面的问题,如规划、资金、责任担保问题,业委会能否担当起专业的推进工作,是否具备相应的能力和资质。
记者:那么该小区自拆自建是否具有可行性呢?
任震:小区要自拆自建,是出于业主们的想法,但是从专业性来讲,还是建议由专业的人来做专业的事。
记者:怎样判断小区能够依例实施自拆自建?
任震:这个小区决定自拆自建,是想依据城市更新的政策支持；但对于老城区来说,普遍存在建设密度大空间拥挤的问题,逐渐超出原本的承载力,需要进行减容减负,以清除公共空间占用,改善外部空间使用条件,恢复老城带给居民的美好记忆。
成都中央花园二期目前的容积率是2.0,自拆自建的过程中,不光是要还建住宅面积,还需要按照今天的规范要求增加大量的配套公共服务设施面积。因此要实现业主不花钱住新房,需要提高容积率,增加可销售住宅面积,开发商才能做到资金平衡。但是容积率提升至2.5至3.0,就意味着需要建高层住宅,从城市规划的角度审视,会有一系列的问题需要面对:一是提高容积率是否符合城市规划对该小区土地开发强度的规定?是否需要补交土地出让金?二是从多层改高层对老城区的历史风貌是否会造成破坏?三是对其周边生活的居民、商户是否带来采光、出行等一系列的不便影响?这决定方案能否得到这些有利害关系群体的同意等。
记者:这个案例具有怎样的意义?
任震:老小区自拆自建,能够实现城市记忆、气质、底蕴慢慢传承下去。“第一个吃螃蟹的人”,其间会遇到很多问题,但是能够给以后类似的案例提供借鉴意义。不过,这件事涉及方方面面,需要审慎思考。
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