◎要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。
◎要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。
中共中央政治局9月26日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。会议罕见地大篇幅部署房地产相关工作,其中不少说法都是第一次提出。
为什么说这场政治局会议“不同寻常”
总的来看,此番会议有两大“不寻常”。
首先是召开时点“不寻常”。业内专家注意到,按照惯例,中央政治局“以研究经济工作”为主题的会议每年有三次,一次在4月末,一次在7月末,一次在12月中旬。
4月末的会议主题一般为“分析研究当前经济形势和经济工作”；7月末为“分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作”；12月中旬则为“分析研究当年经济工作”。此番在9月下旬专门召开会议研究经济工作十分少见。
中央政治局会议一般定期召开,遇有重要情况可以随时召开。中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示,此时召开会议研究经济问题,充分彰显了中央对当前经济形势的高度重视。
其次是部署楼市的方式“不寻常”。会议提出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。
首提“要促进房地产市场止跌回稳”
政治局会议提出,要促进房地产市场止跌回稳。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出,“要促进房地产市场止跌回稳”的表述是首次提出,是中央政治局对房地产市场行情做出的非常明确指示。此处的止跌,既包括成交量止跌,也包括成交价格止跌。8月份,从数据来看,楼市调整压力加大,且多地市场反映需求存在断档压力。“止跌回稳”四字,信号非常明确。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这意味着中央对当前房地产态势有了新的认识,这与二季度的表态有所不同。
他认为,“5·17”楼市政策组合拳力度比较大,但效果及其持续时间不及预期,房地产下行的压力仍然较大。为了切断预期疲弱和量价下行的负反馈循环,需要增量政策的支持。
上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示,8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%,相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月,目前已连续7个月超过两年的去化水平,压力较大。同时,二手住宅市场方面,1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%,而去年1-8月份该增速为正,且幅度较大为31%。价格方面,统计的全国70个大中城市房价指数,8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大,分别为0.7%和5.7%。
严跃进认为,“止跌回稳”信号发出,要求各地做好稳市场交易和价格的工作。这也意味着,四季度各地或有非常持续的重磅加码政策,以更好促进房地产市场止跌回稳。
中指研究院政策研究总监陈文静认为,本次首次在政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”,进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,房地产市场止跌回稳,才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。
首提“商品房建设严控增量、提高质量”
政治局会议提出,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,严控增量是中央政治局会议中第一次提出,意味着供给过剩,同时也意味着新房要去库存,就是要各地严格控制新增供地和新房供应上市,以缓解库存压力,这是提振预期,促进短期止跌企稳的工具。
目前,各地库存压力都比较大,新房在售库存周期在20个月左右,广义库存(开工未批售和未开工的用地)更大,且都是同质化供应。
严跃进也进一步指出,“提高质量”的提法是第一次,也意味着房地产建设的质量要求必须加码,这说明在既有的保交房工作基础上,要立足质量导向,持续做好高品质的住房建设。“优化存量”意味着“以购代建”等系统工作会以更大力度推进,“三板斧”即专项贷款、专项债和社会资本等是主要融资方式,有助于后续房地产项目中存量资产更好地盘活。
中指研究院政策研究总监陈文静表示,此次与以往提法有所不同,在增量上更加强调要严格控制,也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等,均将结合城市自身实际需要推进,不能盲目扩大供给量；优化存量,意味着对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向；提高质量方面,“好房子”建设或已经是基本要求,促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地。
加大“白名单”项目贷款投放力度
政治局会议提出,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。
广开首席产业研究院资深研究员马泓指出,会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”,意图在于推动商业银行扩大房企信贷规模。
“白名单”制度从今年初开始实施。李宇嘉表示,尽管纳入白名单的项目多,但贷款发放规模不大。主要原因是金融机构担忧风险。下一步关键是市场实现止跌企稳,银行才有发放贷款的积极性。
近日,国家金融监管总局透露,截至目前,商业银行已审批“白名单”项目超过5700个,审批通过融资金额达到1.43万亿元,支持400余万套住房如期交付,城市房地产融资协调机制已取得积极进展。业内认为,这项工作未来仍有望加大力度、深入推进。
一线城市限购政策有望调整
政治局会议提出,要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。
广开首席产业研究院资深研究员马泓预计,四季度到明年年初,住房支持政策将进一步发力。当前国内绝大部分城市已经调整了原有的住房限制性政策,仅有一线和部分重点二线城市仍保有限购政策。预计下一个阶段,包括北京、上海在内的大城市仍有进一步调整限购住房政策的可能性,必要时可以有针对性地取消限制性购房政策。
展望下一个阶段,马泓表示,随着各项政策落地,房地产市场有望触及阶段性底部后筑底企稳。销售及房价跌幅有望边际收窄,房企偿债压力减轻,房地产企业流动性风险得以缓释,一线及部分重点二线城市土地市场可能先行边际回暖。保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”建设项目,可能会加快落地,房地产投资趋势可能先抑后稳。
此外,此番政策提及,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策等。李宇嘉认为,日前官方明确的存量房贷利率下调或将很快落地,后续住房交易个人所得税、增值税,开发商土地增值税等,都可能下调或暂缓。
据中新社、经济参考报、澎湃新闻
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