烟台金石房地产顾问有限公司 总经理 陈哲

    烟台的气温在6月一反常态的火热，而市场并没有随之升温，不久前建设部对于限购“全国化”可能的一点毛毛雨，让这个处于二三线之间的城市的楼市出现了一丝微妙的变化。一方面，我们看到了高新区和牟平北部沿海受到媒体和政策导向的热捧，龙湖的高调登场更是吸引了大量高端置业者的眼球；另一方面，整个市场无论供需都相对平静，各大改善型楼盘成交明显放缓。在这种种的细微的变化中，我们看到了市场心理的明显变化。

    悲观的人认为，国家政策导向必然导致楼市降温，进而降价，因此更加捂紧了口袋，即便有实际购房需求的人群也选择暂时的观望；而乐观的人看到的是限购来临前最后的置业机会———尤其是对于二次以上的改善型需求，因此选择尽快出手并且从之前的量入为出转为即便超出计划也要一步到位。

    可怕的是，持悲观态度的消费者往往需求更明确，但支付能力较弱，而乐观的人们则现金充足，居住条件良好。

    表现在市场上，部分区域纯刚性需求为主的中小户型依然旺销之外(请注意，这部分户型几乎在任何宏观条件下都非常热销)，整个烟台的舒适型产品(90㎡以上的大两居和超过130㎡的三居)都明显开始放缓销售速度，反而是以牟平北部沿海的低密度产品为代表的高端物业吸引了更多的眼球。当然，能不能真正实现叫好又叫座，还要等开盘之后才能下结论，但是，这至少说明了消费者心理的变化。能观察到这种细微变化，是因为这一点即使是笔者作为专业人士也不能免俗，上半年限购令一出，笔者考虑到今后可能不再有机会置业，便将原定买给父母和自己临时过渡的两套精装小户型之一，咬牙改成了带花园的三居室，而购房成本直接翻了一番有余。该项目的定价是笔者的公司全程参与的，笔者深深地知道这个私家花园比起普通的同类户型增加了不少开发利润，而在政策的催促下，却毅然以高出当初购买价15%的价格为推动房价上涨助力。

    诚然，本轮调控的确缓解了房地产投资的过热势头，但是在这样的调控下，中国为数不多的中产阶级开始迷茫，纠结于改善居住条件和对房价下跌的恐惧之中。常态化的宏观调控，绷紧了消费者本就敏感的神经。他们内心的乐观或者悲观的情绪在调控的压力下被人为放大，让基于理性人假设的市场经济愈加变态。

    市场调节经济的理论基础之一，就是每个人都是理性人的假设，而现在，调控却将购房者的非理性消费心理放大，自然带来了出人意料的效果。有形的手对无形的手的干涉，让本已复杂的中国经济变得更加复杂。

    一个必须要提到的事实是，尽管房价上涨速度趋缓，但是烟台芝罘区和莱山区已经在不知不觉中基本消灭了6000元以内的房子，连目前相对偏远的高新区房价也悄然突破了这个数字，与此相对照的，是CPI高涨下的开发成本上涨和开发商平均利润率总体持续的下滑———笔者服务的一个项目，尽管市场预期价格已经较去年上涨了20%，利润率却维持在15%左右，远非人们所认为的“暴利”。至于土地价格，到目前为止尚未听说有明显的下滑，遑论近期土地成交活跃的烟台。

    还记得那个笑话吗？多好的限购政策啊，所有人都满意!

    调控前买到房的,认为还好早买了，不然不能买了…庆幸！调控前卖掉房的,觉得还好早卖了，不然卖不掉了…惊险3调控前没买到房的,认为还好没买到,不然万一跌了…冷汗！调控前没卖掉房的,庆幸还好没卖掉,卖了就不能再买了，英明!