面对充满悬疑的2011楼市，山东省房地产研究中心分析指出，目前中国房地产市场正发生四大变化：过度膨胀的住宅需求正在变化，投资性需求受到抑制，恐慌新需求得到缓解，超前性需求趋于理性；过度宽松的信贷环境正在发生变化，信贷规模逐渐收紧，利率趋于正常化；过度快速上涨的房价上涨预期正在变化；过度低风险的盈利机会正在变化，竞争风险加大，优胜劣汰加速。

    市场环境如此，政策走向又如何？

    观点一：经济靠内需 内需靠房地产

    世联地产区域副总经理王永胜认为，美国的信用评级被下调到2A+，将意味着利率上调，融资成本的增加和消费信心的下降，同时贸易战一触即发，我们的外贸出口又将面临巨大压力。在这种经济背景下，中国经济只能靠内需拉动，而房地产产业链涉及50余行业，或将成为经济拉动首选。

    如果世界经济真的二次探底，欧美失业率升高，又要量化宽松开印钞机，不断输出通胀，我们又要面临出口大度萎缩，被输入通胀消化不了，同时人民币还面临升值压力。为了抑制通胀，大的投入可能不会再有，但下半年楼市可能被迫适度松绑。

    观点二：规范市场 救市难再现

    而另一种主流声音认为，在经济层面，政府会牺牲增长速度来规范房地产市场，即使市场转变，大规模的救市也很难再现。克尔瑞观点认为，目前房价快速上涨趋势得到抑制，前期调控已经有所成效。短期内对房地产将以落实政策为主，在供给层面，增加中小套型和保障房，并在交易过程中规范开发商行为，在信贷方面抑制需求，首套三成，二套六成，三套房停售，政府层面，严控房价目标，否则进行约谈。

    政府后期在进一步考察调控效果的同时，将更多关注实体经济对房地产调控的承受能力，尤其是保障房建设是否能有效对冲逆周期调控带来的经济下滑，短期经济也尚未下滑到需要政府出手刺激的程度。

    政策将如何继续深入？克尔瑞认为，三四线城市有可能纳入限购范围，国家可能会担心房价出现区域结构性上涨，若中小城市交易量持续回暖，恐将引发限购范围扩大。