购房者在买房后，经常会在办理房产证时发现，房产证上的房屋建筑面积与当初签订的购房合同上的面积有差别，而且基本上只大不小。在潍坊，购房合同上的面积一般是开发商测量的，而房产证上的面积则是房管部门所属的测绘单位测量的，但前后两个面积为何会不一致?

    一位潍坊住房管理部门负责人分析了其中可能出现的原因。

    “按国家相关规定，面积误差比应该在3%以内，面积误差比=(产权登记面积-合约约定面积)/合同约定面积。”这位负责人说，合约约定的面积一般是开发商根据房屋设计图纸测量的，而产权登记面积，即房产证上的面积，则是房管部门所属的测绘单位根据房屋实物测量的。

    “两个面积出现不一致，可能是测量依据和测量技术的问题，也可能是开发商的故意行为。”任伟说，因为开发商是根据图纸测量的，而且测量方式可能不专业，难免会与专业测绘部门得出的数据产生误差，但这个误差比一般应该能控制在3%以内，如果超出3%，就可能存在问题。

    “开发商找规划、建设部门办理行政许可时，会有一个容积率控制(容积率=工程总建筑面积/用地面积)，规划部门批准的面积是卡着容积率来的。但开发商可能会私自增加建设面积。比如规划面积应为10000平方米，开发商可能建了11000平方米，甚至更多。”这位负责人表示，一些开发商在具体搞建筑设计时，甚至会超出10%以上，而如果相关部门验收的比较粗略，就很容易放过去。

    房产证上的房屋建筑面积是专业测绘单位测量的，但这个面积也可能出现问题。“测绘人员在测绘房屋面积时，也可能做手脚。测量后得出的面积可能会比实际面积大，这样就比较有利于开发商。购房者要为不存在的面积买单。”任伟说。本报记者郑雷

    专业测量是否应提前介入?

    潍坊的一位房地产开发商告诉记者，对于购房合同上的面积与房产证上的面积经常会不一致，他们也有些身不由己。

    “购房合同上的面积是开发商自己测量的，一般来说，我们的测法很不专业，而房管部门的专业测绘单位是在楼体竣工前后才进行测量，这时大部分房屋早已售出。”该开发商表示，专业测绘单位介入测绘房屋面积的滞后，经常会将开发商置于尴尬的境地。

    潍坊设计部门的一位专家表示，按照国家规定，只有在房屋建设到一定程度后，开发商才可以预售房屋。只有在拿到预售许可证时才可以收取定金，而达不到预售条件的，是不可以与购房者签订合同的。

    “房管部门应根据图纸对房屋面积进行预计算，即拥有房屋测量资格的公司根据设计院设计的、由审图中心审查通过的图纸进行预计算，而开发商应根据此数据与购房者签订合同。”该专家表示，按国家相关规定，如果房产证与购房合同上的面积误差比超过了正负3%，购房者可以选择无条件退房，而开发商应将已付款退还给购房者，并付给利息。

    律师说法:

    误差大于3%有失公平

    在购房者不知情的前提下，面积误差比如果大于3%，潍坊市王杨律师事务所的王建华律师认为，这种行为明显有失公平。

    王建华表示，如果严格按图施工的话，将面积误差比控制在3%之内是可以做到的。“如果施工过程中，经相关部门审批后，规划图发生变更，开发商应该公示并及时通知购房者，否则便存在欺诈，‘根据政府部门实际测绘面积在交房前据实多退少补’的合同协议也是无效的。”

    王建华认为，既然开发商有能力将面积误差比控制在3%以内，若在购房者不知情的前提下，超过了3%，显然有失公平，上述合同协议应该失去约束力。开发商作为房地产开发单位，应具有完善的房地产方面的知识，并拥有专业技术人员，在房屋建成后，有义务也有能力进行房屋测量，对于建筑面积由最初的84.04平方米最终变为了93.92平方米，开发商完全有能力发现。

    “如果开发商知道的话，却没有告知购房者，也会构成欺诈。”王建华说。