本报记者 宋珊珊

    8日，中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》。绿皮书指出，全国35个大中城市房价泡沫已达到29.5%，其中青岛属于泡沫指数最高的前七个城市，泡沫成分占实际价格比例达到55.8%，远超北京、深圳、上海、广州等一线城市，全国排名第四。对很多青岛人来说，买房子现在已成为家庭最大的负担。

    青岛房价泡沫超过了北上广

    8日，中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》。绿皮书指出，全国35个大中城市房价泡沫已达到29.5%，其中青岛泡沫成分占实际价格比例达到55.8%，远超北京、深圳、上海、广州等一线城市，全国排名第四。

    根据绿皮书，青岛属于泡沫指数最高的前七个城市。北上广则是属于泡沫较高的城市，其中超北京泡沫成分占实际价格比例为0.496、深圳为0.485、上海为0.365，广州则是存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%-30%。

    为何北上广房价也很高，但青岛泡沫最大呢？楼市专家张百忍表示，考量泡沫的一个重要因素是收入比，虽然北京、上海、广州等城市房价高，但人均收入也高，具有一定购买力。而青岛人均收入低，却要承受如一线城市的高房价，自然泡沫就大。

    张百忍表示，青岛的房价之所以高居不下，也跟城市特殊性有一定关系。“外地购房者占到购房大军的很大一部分，支撑起了青岛的购房市场。而青岛贫富分化现象也比较严重，这也是为何社科院说85%的人买不起房，而青岛连续数月楼市销量超万套。”

    一家人不吃不喝13年才买套房

    楼市专家张百忍表示，中国社会科学院计算出了青岛房价泡沫有一套复杂的数据模型。一般来说，衡量房价泡沫主要有两个因素：一是租售比；一是收入比。目前，青岛房价的租售比和收入比都已大大超过标准，泡沫确实严重。

    “按照国际标准，一个家庭用可支配收入购买房子，五年内能付完全部房款，算是正常水平，如果超过五年，收入比就超标了。”张百忍表示，青岛市2009年人均可支配收入是22368元，这样算了一对小夫妻，购买一套60平方米左右总价60万的房子，不吃不喝也要13年。“不吃不喝是不可能的，所以要买上房对很多人来说需要二三十年的时间，收入比已经远远超标了。”

    而青岛房价租售比也超过国际标准。国际上衡量房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200，而青岛楼市市内四区的租售比早已远超这一标准。一位二手房专业经济人林先生告诉记者，拿市南区一小区来说，去年底售价约为11500元/平方米，而租房价格约22元/平方米；而到了今年10月份，此处房屋售价约为15500元/平方米，不到一年就涨了4000块钱。但房租仅涨了5元，到了27元/平方米，租售比从1：524变为1：574，差距进一步扩大。

    楼市分析人士韩华表示，青岛租售比已经失衡，住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。房价泡沫已经很严重。

    专家：泡沫会对城市造成很大影响

    青岛社科院研究员郭先登曾对青岛房地产进行过诸多研究，也发表过很多专业评论。8日，郭先登在接受记者采访时表示，青岛的房价泡沫已不是一天两天的事，近年青岛房价一直高涨不下，本身就说明房地产行业存在一定问题。

    其中，一个突出表现就是空置率高，尤其是沿海一线的高档楼盘最明显。“国际衡量楼市健康标准中有一项就是空置率，一般超过20%就算存在风险了，但是青岛空置率不止30%，远超国际标准。”

    郭先登表示，青岛房价泡沫超过50%，现在中国社科院公布这一数据，具有警示作用，应该引起高度重视了。青岛应该贯彻落实国家房产调控政策，强化对楼市的调控和管理。而不能再以保障房建设等掩盖房地产存在的问题。

    “同时要冷静的思考，青岛房价如何最大可能提高青岛市民的福祉。房价无限制的上涨会导致泡沫破灭，而这对城市会造成很大影响。”郭先登表示，调控房价必须考虑到青岛市民的利益。

    对于泡沫如此严重，青岛楼市将会有何走向问题，张百忍表示，这还要看对房产调控政策的执行力度问题，以及接下来国家的货币政策，“青岛房价近年上涨如此之快，也跟宽松的货币政策有关，如果货币政策收紧，或将影响楼市资金水平，房价或将能不再这么快增长。”