沪渝房产税试点、“新国八条”落地、央行加息，鲁版国八条和济十条相继出台，2011，注定成为房地产的调控之年。

    调控当头，不单是投资客群，连购买婚房的刚性需求也有所波及———陈小姐在经过数次思想斗争才迈进购房者行列，本月首次银行还款的她算了一笔账：同样贷款30年，由于利率的提升，每月她需要多支出400多元。

    楼市多变。门槛提高，今年是否要买房？投资者是否还有投资机会和投资空间？有业内人士表示，影响到房价上涨或者下跌的主要因素有大的经济环境以及国家、地方的政策因素，还有房地产本身供求关系的市场因素。

    经济环境利空>利好

    年后，央行先后实施今年首次升息和二度提高准备金率，而很多专家学者认为：未来还有加息可能，尽管这些举措有着不同的具体指向，但其目标都是一致，就是收缩流动性、控制通胀。

    而加息对房地产市场，特别是对开发影响极大。济南阳光壹佰房地产开发有限公司客户总监陶晓智表示，银行信贷规模急剧缩减，开发商尚有应对之道，但是购房者呢？若购房者贷款无望，购房行为不能成立，开发商也一样难以实现资金回笼。据世联怡高市场部经理梁伟提供的数据，济南购房者中一次性付款的客户占比不到2成，首付6成以上者占比15%，首付3成至5成者，占比43%左右，占绝对大的比重。若没有信贷支撑，消费需求直接受到抑制。

    政策因素

    利好<利空

    国家要求，未出台限购令的城市要加紧出台相关配套政策，从上至下，政策面持续波动。而济南的政策在鲁版国八条发布后又出台济十条，调控之密集，手段之严厉，让不少购房者望而却步。政策的波及面更加广泛：鲁版国八条将调控升级，首套房利率提升至30%，成本加大；二套房的首付全面提至60%，利率执行1.1倍，门槛更高；三套房禁购，闸门关闭。而济十条，则将调控措施更为细化，“政策愈加严厉，以前买粮要有粮票，以后买房也要有房票！“针对购房繁琐的证明和手续，梁伟形象地形容。

    市场因素

    利好≈利空

    “从市场面来看，2009年的4、5月份济南楼市的供应量下降，到去年10月初达到最低点，刚性需求严重受抑，我很看好今年下半年的市场，”梁伟说。

    另一方面，郊区楼盘和商业地产成为调控下的新利好。据调查，不少人在考虑自己资金的新出口，在济南周边城市如章丘楼盘不在限购之列，章丘的房地产项目如翡翠东郡的价值被购房者重新认识。在政策的空档期，除了济南和青岛，不少城市如烟台、日照等都未出台限购令，据了解，这些城市也成为投资型买家的新选择。烟台搜房网总经理刘志宏谈到，最近烟台楼市成交量明显放大，价格没有下探的迹象，反而有所升温。

    同样，商业地产在此次调控中遭遇利好，由于其购买不受二、三套房限制，首付比例低于二套房，将成为投资新宠。(楼市记者 矫娟)