土地成交价主要看市场

    3月2日,济南市公布调整后的城区及市区部分建制镇(街道办事处)驻地国有土地基准地价,城区前三级住宅和商业用地上调1/3。本次调整后,商业、住宅用地的设定容积率上调至1.7。新基准地价从3月1日起实施。

    该政策出台以后，记者采访了几位业内人士，多数人士表示提高基准地价不会直接抬高成交价，土地成交价格主要看市场，提高基准地价只是增加了土地市场价格预期。

    基准地价对房价构不成影响

    麦杰地产总经理王玉军认为，基准地价调整从根本上来说是为了体现土地的价值，但是在实际的操作过程中主要看最终的市场价格,因此基准地价的调整对房价基本构不成影响.

    举个例子，某块地政府的基准地价假设是一平米8000元，但是在实际的操作过程中，有可能出现两种局面。一种情况是招拍挂完毕后，楼面地价以一平米12000元拿到，一种是流拍没人拿。那么，放到市场中去，这个基准价就只是指导意义。

    这和实际的商品买卖有一定类似，每件产品都会有一个出厂指导价，但是最终的实际售价还是看市场情况，有可能一件商品标注指导价100元，但是由于市场需求非常之旺盛，出现断货情况可能就会卖到120元，也有可能出现滞销，那么就有可能卖到50元。

    实际的最终结果是由市场决定，基准地价只是客观的反映了土地应该具有什么样的价值。

    基准地价和成交价无直接关系

    力高地产营销经理严冬认为，总体来说成交价和基准地价没有直接关系，成交价最主要看市场情况。基准地价影响土地出让价格还要经过土地评估价、出让底价两个环节,基准地价只是评估价的依据,但出让底价和最终成交价也还得取决于市场情况。

    他表示，按照道理基准地价的提高会使得土地出让的底价上升，从而带来地价和房价的上升。但各个地块出让的最终成交价，与市场需求等多种因素有关，合理的基准地价所呈现的价格分布，将会引导开发商理性拿地，基准地价的上调并不会引起房价的必然上涨。

    提高基准地价增强了土地市场价格预期

    海信地产的一位负责人表示，提高基准地价增加了土地市场价格预期，想暗箱操作便宜拿地的希望几乎没有了。该政策有底线约束的作用，再低不能低于基准地价。

    他表示，基准地价反应土地的价值和地价总体水平与变化趋势，是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据。但是，基准地价只是做参考，一般都有评估价。而且土地价格是市场化的东西，太高了没人买就流拍了，太低了也不允许。

    (楼市记者 刘万新)