芝罘区是烟台传统的老市区，它一直以来都作为烟台的文化中心、居住中心、商贸中心而存在的。城市需要转型，芝罘区的房地产市场是烟台市最具代表性的一个市场。

    市中心区域炙手可热，南郊、西郊热点显现：在芝罘区中心片区，如南大街片区、南山公园片区，房地产市场可谓“一房难求”，一部分改善型客群特别是老烟台人集中扎根在本片区，浓厚的烟台情结使得这部分群体很难有其他选择余地；在芝罘区南部及西部区域，也出现了大量的性价比较高的楼盘，以贪图性价比为购买因素的客群因此有了更多的选择。整体来说，芝罘区南部及西部片区的可选择余地较大，市场供应量多。冷热不均，使得芝罘区市场成为烟台市最具代表性的市场区域。

    学区房成新宠，“山”“海”唱主角：烟台芝罘区的学区房成为本区域购买新宠，以南山公园和南大街上的一部分楼盘为例，这些片区的楼盘，价格过万，但市场仍然是供不应求。“山”“海”成为最主要的卖点之一被凸显出来，无论是芝罘区南郊的楼盘，还是芝罘区中心片区，“山”“海”一时成泛滥之势。一时间，楼盘言必称“山”“海”，一些独具个性楼盘反而更为突出，更容易为人所记住。

    高端与低端市场并存，成交量与房价齐涨：高端住宅在芝罘区市场较为明显，在滨海广场、南大街以及南山公园片区，高端楼盘价格一直是拉升本区市场的主力楼盘。在芝罘区、福山区、开发区交汇处的一些楼盘，性价比较高，拥有着众多的拥趸。

    虽然芝罘区中心区域有效供给不足，但在南郊片区的大量、集中放量下，芝罘区的成交量在2011年成交量上升，与此同时，房价也由2009年的6500元/㎡，上升到2011年的7030元/㎡。

    由此可见，芝罘区市场整体呈现两极化发展趋势，预计在未来一段时间内，芝罘区市场仍将会维持此种市场态势。