遭遇新政的2011年，别墅市场显然没有2010年那么幸运，但是，面对即将到来的传统销售旺季，各个别墅项目也是做足了准备工作，铆足劲要在限购的背景下抢市场，但是，对于别墅购买者来说，买还是不买已经不是纠结的中心，如何拥有购买资格才是他们最关心的。

    放量在即迎来品质大战

    在新政频出和限购的背景之下，别墅市场依然呈现百花齐放的状况，专家认为，对于有产阶级来说，在经济大环境不确定的情况下，如何保值增值是他们置业关注的重点，别墅类的豪宅显然是资金最保值增值的投资产品。

    对于别墅后市走向，专家认为，“今年将是别墅项目放量较大的一年，但对于投资者来说，增长的空间依然可观。”这个结论主要是从售价上判断得出的。2009年之前济南市场上单价超过1.5万元的项目屈指可数，现在人们对于别墅总价的接受能力在不断扩大，以前主流的别墅的总价区间基本上是在200万—300万左右，但2009年有一个明显的趋势是，主流别墅总价开始超过500万元，2010年，一批项目进入了总价1000万元的行列，销售方面还常出现还没开盘便被预购完的情况。

    城市别墅集中上市价格走势向上

    尽管今年上市和准备上市的一些别墅项目价格不菲，但是不论开发商还是机构皆对市场保持乐观的态度。一高端别墅负责人说，豪宅市场具备很大的支撑能力，中国家庭资产达到百万美元的财富人群在2007年已达到40万户，在全球排第五位，豪宅市场涨势迅速，是因为其主体多为投资者。一般人买房产会受收入的影响，因为房产的价值是其资产值的几倍，所以房价过高就买不起；但是买别墅的人仅是用其资产的一小部分去投资，房价上升对他们来说没有那么明显。随着2011年入市的别墅项目增加，别墅市场竞争激烈，预计涨幅不会太大。

    别墅产品将进一步细分

    总体上来看，2011年济南别墅市场发展较为平稳。究其原因，别墅用地稀缺，作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，销售状态一直稳定。别墅产品功能从度假型别墅、居住型别墅到庄园别墅，而每种别墅产品都有各自的客户定位，满足客户不同程度的需求，2011年，预计这种细化趋势将进一步明显。

    从别墅市场发展来看，多物业形态别墅社区一般出现在城市别墅板块，在高层社区规划少部分的别墅产品，以提升项目整体调性，满足客户不同程度需求。而现在，一些曾经以“纯别墅”为特点的高端别墅社区，不仅增加了多层洋房这种物业形态，甚至加入高层电梯住宅产品和商业街以及一些需要大量人流支持的商业形态，究其原因，纯别墅社区的低密度和人口密度难以支撑商业的繁荣，需要高层产品来为区域吸纳大量的常住人口，提高区域人气，以足够的人流来支撑别墅需要的配置，这是客户的需求，也是市场发展之趋势。