□梁伟

    降价、降价、降、降、降，感觉最近的官方媒体也好，民间舆论也好，大家一致纠结于房价何时降、降多少的问题，笔者作为业内人士，也谈谈自己的见解。

    让我们先来看一组统计数据，9月济南住宅市场成交25.0万平米，环比下降2.3%。整体均价为9834元/平米，环比下降0.6%，同时，楼市成交均价虽呈连续下滑趋势，但7-9月3个月合计下滑不足1%，月成交面积虽在下降但幅度也不大，且与上半年月成交量相比有差不多1倍的增幅。由此可见，济南楼市的确进入了下行通道，但成交量的坚挺，成为了楼市下行的一个抗力点。

    除了成交量的支撑，我们再来探索下，还有那些因素在阻碍济南楼市下行。

    从去年“4.15”以来，政策影响的力度已经充分显现，在压需求上做得相当的到位，但是当初提出的“促供给”上做得确是乏善可陈，别说济南2011年土地供应计划与去年基本持平，促供给无从说起，单说大家最关注的，也是国家一直拿来说事的保障房也是动作迟缓，几块保障房用地工程进度缓慢，今年基本对市场没有产生什么影响；所以说，国家政策在地方上的执行力度依旧是楼市下滑的重要推动力，从目前济南的情况来看，不够！

    政策手段简单说完，我们再到济南房地产市场上看看，开发商做为目前中国房地产市场当仁不让的庄家，肯定是不希望楼市下行的，除了楼市下行对其产生一些不利的社会矛盾(例如已购房者闹事)外，发商最关注的是楼市下行对其既得利益有绝对的冲击，毕竟商人逐利是天经地义的。

    那市场上另外的弱势团体———购房者，是否就是众口喊“降”呢？不然，咱就不说那些房地产投资、投机者，单说刚需群体(刚性改善需求、首次置业需求)，做为改善性需求者，因为其已持有房产(可能不止一套)，所以房价的涨跌对其购买能力和意愿的影响不是很大，较多的时候，这个群体希望房价坚挺的或许要占多数；而首次置业者，在未购买前肯定是一致认为房价还是降些好，在成功购买房产以后，会很快转变成为反方向支持者。当然如果国家保障性住房能够到位，解决掉首次置业者中较大一部分需求后，社会对于房价涨跌的牵挂将不再那么强烈

    所以笔者认为，首次置业需求做为目前房价下降唯一的强烈要求者，在推动力上是严重不足的。

    只有商品房市场供应量充足，能够满足市场资金流动、沉淀需求，同时保障住房建设到位，满足首次置业者的迫切需要，这样才能从根本上解决济南，乃至全国房地产市场的问题。